吴小姐与一家房地产开发商签订了购房合同，约定该楼盘总价50多万元，合同约定付款方式为70%20年期按揭。签订合同后，吴小姐分三期支付了房价的30%作为首付。后来，开发商通知吴小姐，房贷因故无法办理。开发商还要求吴小姐一次性付清余款。否则，首付款将被没收，协议将被终止。双方发生了争执。律师点评：本案涉及银行在商品房销售过程中无法办理的按揭贷款的责任和处理。按揭贷款是买受人以预购商品房为抵押物，向商业银行取得贷款，买受人按照按揭合同规定的还款方式和期限分期向银行支付，银行按一定利率收取利息的一种支付方式。抵押贷款涉及的法律关系很多，一般分为抵押人（买受人）与开发商的关系、抵押人与银行的关系、抵押人与银行的关系、抵押人与银行的关系，开发商与银行之间的关系，以保证贷款的偿还。其中，购房者与银行贷款关系的建立条件、开发商与银行的担保关系是影响银行按揭贷款顺利办理的直接因素。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定：“合同约定买受人以担保贷款方式付款，未订立商品房担保贷款的因一方当事人的原因，致使合同不能继续履行的，另一方当事人可以要求解除合同并赔偿损失。当事人因不可归责于当事人的原因未订立商品房担保贷款合同，商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当返还所收购房款本金它的利息或存款给买方。”该解释规定了签订商品房买卖合同后未签订商品房担保贷款合同，即未取得银行按揭贷款的责任。能否获得抵押贷款取决于多种因素。如因开发商原因，如因开发商手续不全或银行缺乏担保能力等，导致按揭贷款合同未签订的，开发商应退还首付款，并承担相应的解除合同赔偿责任。但需要注意的是，开发商对合同的终止不负直接责任，提供抵押贷款的主体没有义务保证抵押贷款的顺利办理。只有在开发商在广告或合同中承诺提供抵押的情况下，无法办理抵押的，开发商才应根据购房合同承担违约责任；开发商已履行相关义务，因买受人原因未订立抵押贷款合同的原因，如买受人提供的信息不完整，或买受人缺乏还款能力，银行审核买受人不符合贷款条件，不提供抵押，此时买受人要求解除已订立的购房合同，那么开发商应该赔偿由此造成的损失。如果由于不能归责于双方的原因，如国家财政政策发生重大变化导致无法办理抵押贷款，致使买卖合同无法继续履行，买受人可以要求解除合同。此时，开发商应退还购房者支付的购房款本金、利息或定金。在这种情况下，买卖双方不承担违约责任。在这种情况下，应首先划分责任。开发商在签订合同时承诺办理购房抵押的，应当承担违约责任；因开发商原因不能办理抵押的，吴小姐有权解除购房合同，并要求开发商赔偿损失；因吴小姐自身原因无法办理按揭的，开发商有权要求吴小姐选择一次性付清余款或解除合同。如果吴小姐要求解除购房合同，开发商应赔偿损失；如果开发商和吴小姐因购房合同中对余款的支付方式没有明确约定而不承担抵押责任，吴小姐有权解除购房合同，并要求开发商退还首付及利息。提示：

为防范购房按揭无法办理的风险，建议购房者在签订购房合同前做好准备。首先，他们应该充分了解自己的信用能力和贷款政策。那么，在签订购房合同时，如果开发商承诺提供抵押贷款，就必须将开发商对抵押贷款的承诺写入合同。此外，他们还应在合同中明确例如，购房者可以要求房产中介在合同中写明：“如果购房者按照银行规定提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，而贷款银行拒绝向买受人提供贷款的，买受人可以从以下方式中选择：1.第二，出卖人选择其他付款方式并享受相应的优惠幅度。