农村宅基地上使用权是可以流转的,但是农村宅基地使用权的流转与普通商品房的买卖不同,会受到很多的限制,只有符合条件的流转才能发生法律上的效力。
一、我国对于农村宅基地流转有何限制
1、宅基地使用权不得单独转让,有下列转让情况,应认定无效:
(1)城镇居民购买;
(2)法人或其他组织购买;
(3)转让人未经集体组织批准;
(4)向集体组织成员以外的人转让;
(5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:
(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
(2)同一集体经济组织内部成员转让;
(3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;
(4)转让行为征得集体组织同意;
(5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。
二、农村宅基地在民法典的限制
在这种情况下,如果受让方是本集体经济组织的成员,则其有效无效的区分与前述情形一样
如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员,根据《民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。据此,似乎可以认定,转让房屋的协议是有效的,其实不然,理由是:根据《民法典》第八条当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。
第一百四十四条有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《民法典》第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。
根据《民法典》地随房走的原则,农民在宅基地上建造的自有房屋的转让,必然导致宅基地使用权的一并处分,而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。因此,该房屋转让协议应当认定无效。
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