(一)房屋获得土地使用的取得方式：

土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。

开发商是根据其开发的项目，确定取得土地使用权获取方式的。如果是商品房的开发，一般是出让或者转让方式取得的。地产开发公司注册成功了，要取得项目，主要是寻找出让方，再通过投标、拍买、挂牌、协议，才能取得土地。因为土地使用需要许多出让金，如果出发商自己不够，银行也不给贷款。可以与其他的开发公司签订联合开发的协议。

(二)划拨和出让区别：

1、从时间上来讲，出让的都是有年限的，例如工业用地50年，居住70年;而划拨是无期限的。

2、从金钱上面来讲，出让都需要交出让金的，一般都是市场价。划拨的需要缴纳征地补偿、安置补偿等成本费用就可以供地了。

3、从性质上来讲，划拨土地都是市政公共设施和机关办公、公益事业、重点交通、水利、电力等基础设施，都是属于无盈利性质的。

（三)划拨和出让程序：

1、土地使用权出让程序:由于土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让，所以出让的程序也各不相同。协议出让土地使用权的程序是：

(1)用地者向政府申请取得出让土地使用权。

(2)用地申请经政府同意后，用地者与政府协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件，双方就有关内容达成一致后，草签土地使用权出让合同。

(3)土地使用权出让合同草签完毕后，持有关材料，按审批管理的规定报有批准权限的政府批准出让土地使用权。

(4)土地使用权受让人按合同约定支付出让金价款，政府按合同约定提供土地使用权。

(5)办理土地登记的有关手续。

2、划拨土地使用权有两种基本形式：

(1)经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。这种划拨土地使用权有两个显著特征：

一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，

二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

(2)经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。这种划拨土地使用权也有两个显著特征：

一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，

二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。