pppp开放经济适用住房二级市场

pppp新建经济适用住房建设规模目前虽然逐年增加，但由于各种因素制约，投量仍然有限，满足不了社会需求。因比，必须新辟房源，可以考虑将存量经济适用住房纳入供应范围，开放经济适用住房二级市场。政府应制定相关政策，明确规定中低收入者可以在一级市场上购买新建经济适用住房，也可在二级市场购买二手经济适用住房（即存量经济适用住房），都可享受免交土地出让金、减税、限价等优惠政策。一方面引导消费，缓解经济适用住房一级市场压力，另一方面刺激二手房消费，繁荣房地产二级市场。

pppp从供需两方面来看，发展经济适用住房二级市场潜力很大。目前，中低收入家庭购房的积极性很高，但真正适合他们的房子又很少。商品房价格高，而且不能享受优惠政策；新建经济适用住房，数量有限，位置偏远，住宅品种少，选择余地小，价格相对较高。相对于新建经济适用住房，二手房具有许多优势，如价格便宜，面积适中，区位条件好，分布广泛，户型多样，选择余地大。因此，只要政府明确规定购买二手经济适用住房同样可以享受经济适用住房优惠政策，就会极大地激发广大中低收入者买房积极性，并引导中低收入者进入二级市场，形成二手经济适用房旺盛的需求。

pppp从供给方面看，在房改过程中房改房具有一定局限性，住房面积、户型、位置等都受到很大限制，并不能令大多数购房者满意，因此希望换房的用户很多，而且以前参加房改的住户，经济条件相对较好，随着收入的增加，目前“卖旧换新”的愿望很强烈。但我国目前许多地方房改政策滞后，制约住房二级市场发展。只要政策到位，二手经济适用住房市场供给量会很大。二手经济适用住房供给与需求相互促进，共同支撑经济适用住房二级市场，而火爆的二级市场，为经济适用住房大发展提供了动力。

pppp建立经济适用住房退出制度

pppp经济适用住房面积适中，价格便宜，并含社会保障性质，只有中低收入者才能享受，不允许高收入者住用。在完善市场准人制度同时，应当建立退出制度。它包括住房退出和住户退出。

pppp（1）住房退出是指超过一定面积标准或价格标准的经济适用住房强制性改变性质，由经济适用住房变为商品房。住户可以出售，重新购买经济适用住房，但买方应补交土地出让金，也可以不出售，但住户应补交土地出让金。

pppp（2）住户退出是指住用经济适用住房的高收入者退出经济适用住房，采取出售现经济适用住房或补交土地出让金方法。由于我国目前居民收入申报制度不健全，因此判断高收入者的难度较大。根据经济适用住房的性质，可以规定一个家庭只能拥有一套经济适用住房，即不允许住户同时拥有两套经济适用住房，也不允许拥有一套经济适用住房和商品房，否则按高收入者对待，要求退出经济适用住房市场。同时严格控制新建经济适用住房建设标准，特别是面积标准，促使高收入者自觉不进入市场。pppp中国房地产报（张力军）

完善经济适用房补贴方式的对策

4．1发挥非政府组织的外部监督作用

正是由于对政府在一定程度上的的监管缺位，使得寻租行为得以广泛存在。因此，有必要在加强政府监督的同时发挥非政府组织的社会监督作用来规范经济适用房市场。非政府组织是不以利润追求为目的的组织，他们可以作为社会低收入群体的代表与政府与地产开发商之间进行平等的沟通。非政府组织利用其经验来影响政府住房政策，对决策者施加压力，并代表城市低收入者的权益发言，同时监督机构要严格审查经济适用房的销售，坚决制止部分高收入阶层违法投资、购买经济适用房的行为。

4．2短期内大力完善实物补贴方式

配套制度的不健全使我国不可能马上实行货币补贴，目前实物补贴的方式仍有存在的必要性和合理性，因此在短期内，我国仍需要尽可能的健全和完善现行的经济适用房补贴方式，发挥其应有的功效。一是要清除经济适用房开发建设中的不合理收费，使其价格构成更为清晰合理；二是要设定合理的经济适用房退出机制，使的经济适用房市场流动起来；三是政府的各项制度一定要透明、公开，以维持市场的公平竞争。四是要明确界定中低收入阶层，适当缩小供应对象的范围，集中力量先解决收入水平更低、住房条件更差的家庭的居住问题，缓解当前经济适用房尖锐的供需矛盾。

4．3逐步加强货币补贴的配套制度建设

从中长期来看，实行货币补贴方式是我国经济适用房改革的基本趋势，建立相关配套制度不仅是健全经济适用房制度的需要，同时也是发展房地产市场、完善政府职能的重要任务。居民财产收入审核机制是重要的配套制度之一，目前我国还没有一个权威的部门或专门的制度来判定家庭的财产状况和收入水平，因此需要加快这一机制的建立。同时也需要加强和完善对房地产市场的相关统计工作，取得真实的住房价格、建筑面积、市场租金等初步资料，并统计出切实有效的房地产指数、空置率等指标，从而指导经济适用房的补贴工作。此外，税收制度、产权制度、住房二级市场的状况也直接或间接的影响到住房补贴的政策效果，需要逐步加以完善。