今年，国家对于房地产市场的宏观调控可是下了大力气。一波未平一波又起，在营业税出台后，紧接着个税又浮出水面，两税的接连落地引起了二手房市场的轩然大波，也让消费者对二手房交易所需交纳的费用备感疑惑。

为此，记者专门走访了我爱我家房地产经纪公司进行咨询，我爱我家房产专家对二手房买卖双方所需交纳的各项税费，详细列明如下：

卖方：印花税－－0．05％

营业税－－5．5％（个人购买住房不满5年的普通住房）

个人所得税－－（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）20％

买方：契税－－1．5％（普通住宅享受1．5％的优惠税率，即：住宅小区建筑容积率在1．0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下这3个条件的住房为普通住房）

－－3％（非普通住宅按3％税率征收契税。）

印花税－－0．05％

为了让消费者更加清楚自己所需交纳的税费情况，我爱我家特举例说明：

第一类：二手商品房

甲于2002年在团结湖地区购买了一套70平米的房子，假设房屋原值为48万，现在以65万元出售给乙。那么

（一）甲转让房屋需要交纳的税费为：

印花税＝成交额0．05％＝65万0．05％＝325元

营业税＝成交额5．5％＝65万5．5％＝35750元

根据北京市地税下发的通知规定：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1％核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20％计算。那么，就该套房屋而言，其个税将会有两种算法：

按照20％征税：（商品房及其他住房合理费用为：最高扣除限额为房屋原值的10％。）

个税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）20％

＝（65－48－3．575－0．0325－4．8）20％万＝17185元

按照1％征税：

个税＝住房转让收入1％

＝65万1％＝6500元

如果按20％征收个税，那么，甲所需交纳的税费总额为53260元；如果按1％征收个税，那么，甲所需交纳的税费总额为42575元。

（二）乙购买房屋需要交纳的税费为：

由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1．5％的优惠税率征收。

契税＝成交额1．5％＝65万1．5％＝9750元

印花税＝成交额0．05％＝65万0．05％＝325元

乙所需交纳的税费总额为10075元。

第二类：已购公房

甲于1998年在方庄地区购买了一套60平米的房子，假设房屋原值为30万，现在以50万元出售给乙。由于该套房屋已满五年并且属于家庭唯一生活用房，因此甲出售时无需交纳营业税和个人所得税。其它税费为：

（一）甲转让房屋需要交纳的税费为：

印花税＝成交额0．05％＝50万0．05％＝250元

甲所需交纳的税费总额为250元。

（一）乙转让房屋需要交纳的税费为：

由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1．5％的优惠税率征收。

契税＝成交额1．5％＝50万1．5％＝7500元

印花税＝成交额0．05％＝50万0．05％＝250元

乙所需交纳的税费总额为7750元。

第三类：二手经济适用房

甲于2002年在回龙观地区购买了一套120平米的房子，假设房屋原值为36万，现在以54万元出售给乙。根据政策规定，未满五年的经济适用房出售时不用交纳个税。其税费具体为：

（一）甲转让房屋需要交纳的税费为：

印花税＝成交额0．05％＝54万0．05％＝270元

营业税＝成交额5．5％＝54万5．5％＝29700元

甲所需交纳的税费总额为29970元。

（二）乙转让房屋需要交纳的税费为：

由于该套房屋符合普通住宅的条件，因此其契税按1．5％的优惠税率征收。

契税＝成交额1．5％＝54万1．5％＝8100元

印花税＝成交额0．05％＝54万0．05％＝270元

乙所需交纳的税费总额为8370元。

（上述三个案例详细列表如下）

由以上的例子可见，转让二手房过程中，买卖双方所要交纳的税费并未如消费者所想象的那么多，因此消费者不必过多担心。

此外，我爱我家房产专家还对消费者疑问较多的几个税费问题作出了解释：

（1）契税有1．5％和3％两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为：住宅小区建筑容积率在1．0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受1．5％的优惠税率，非普通住宅则按3％税率征收契税。

（2）营业税有征收和不征收两种。如果个人购买的住房不满5年就转让，则业主需支付成交额的5．5％作为营业税；如果已满5年则不需支付该税。

（3）营业税有全额营业税和差额营业税两种。如果个人购买的住房不满5年就转让，那么必须支付成交额5．5％的全额营业税；如果个人购买的住房已满5年再转让，普通住宅不用再征收营业税，而非普通住宅（标准同契税优惠中谈到的普通住宅标准）则需付售房收入减去购房价款的差额征收5．5％的营业税。

（4）个税有20％和1％两种。根据地税局现行执行的政策，如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1％核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20％计算。

最后，我爱我家建议，今年两税的出台，使得消费者的心头大石终于落地，心态也将趋于平稳，市场的预期和走势将会更加明朗化，因此，在经历过一轮短暂的观望后，消费者应该抓住这个平稳期，该出手时就出手。

被分立企业涉及的税种

（一）增值税

纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。（国家税务总局公告2011年第13号）

（二）营业税

纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。（国家税务总局公告2011年第51号）

（三）所得税

1、一般税务处理：被分立企业继续存在，对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失；被分立企业不再继续存在，按清算进行所得税处理。

2、特殊税务处理：被分立企业继续存在，股权支付对应的资产部分暂不确认转让所得或损失的；其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失＝（被转让资产的公允价值－被转让资产的计税基础）（非股权支付金额被转让资产的公允价值）。