在房地产销售中，广告和销售宣传对购房人起着非常重要的作用。尤其是在预售阶段，购房人将要购买的房产有的仅是在建工程或干脆在地基施工过程中。设计精美、恰如其分、充满想象力的广告会使人充满憧憬。毫无疑问，广告在吸引人们购房的过程中起到了举足轻重的作用。我们知道，房地产开发商在做房地产广告时要严格遵守《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》，所以房地产广告的内容要真实，形式要合法，语言应该规范，价款和位置应该准确。

而所谓虚假广告实际上是广告主不准备真正兑现，而是仅以此作为一种商业手段而达到其营利目的所做的不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传。

虚的广告是指不真实或夸大其辞，不负责任的诱导。例如称某地距车站仅10分钟车程，这种概念就十分模糊。至于假的广告即是指不真实或根本就不存在的，或者干脆就是开发商为了纯粹商业目的而做的欺骗游戏。通过这些不真实的虚假广告，误导某些购房人购买其出售的商品房，这实质上就是一种不诚实的交易行为，对于同行来说是一种不正当的竞争行为，对于买家来说，开发商违反了民法中的诚实信用原则，借助虚假广告致使购房者与其签订合同的开发商，实际上是对购房者的利益实施的一种侵权行为。

《广告法》规定，广告应当真实合法、广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任;广告经营者、广告发布者明知或者应知虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。根据《广告法》的规定，消费者(即购房者)可以要求广告主(即房地产商)承担的民事责任包括：履行承诺、赔偿损失、退房等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条也明确规定：商品房的销售广告和宣传资料均为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

现在开发商为规避承担此项违约责任，通常都会在广告和宣传资料中注明其不构成要约，具体内容以有关部门审批为准。

那么如何在购房中保护自己的合法权益不被侵犯呢?建设部发布的《商品房销售管理办法》第15条规定，开发商应将其在房地产广告中承诺的主要条件列在销售合同之中。这就意味着广告中的主要条件就是未来销售合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在房地产广告中所广而告之的条件，开发商就要承担一定的责任。而且购房者可以凭《销售管理办法》及有关法律法规的相关条款，有权利要求开发商将广告中的主要条件写在合同中。广告实际上就是开发商的承诺，而合同则是把这种承诺进一步落实到双方签订的契约中。

对业主来说，首先可以要求房地产开发商与业主签订合同的附件或补充条款，将房地产开发商在广告中承诺的内容写进合同中;如果该开发商不肯签订补充条款又不能履行其在广告中的承诺，你则可以虚假广告为证据，以自己受误导为事实，以自己由于受误导而没有购买其他更好的商品房所遭受的损失为内容，通过法律诉讼手段要求开发商予以赔偿或退房等。开发商发布虚假广告是要最终承担法律责任的，在这一点上法律责任十分明显。