深圳部分业主状告《房地产买卖合同》附表四，揭示一个全国性的难题——小区共用部位，产权到底归谁

激辩附表四

7月27日，深圳市中级法院，碧岭华庭住宅小区近50名业主再次与小区开发商(深圳市某实业有限公司和深圳某房地产有限公司)对簿公堂，讨要屋顶、外墙面、住宅区共用部位的所有权和使用权。此案曾于3个月前在罗湖区法院一审。该院以合同约定有效及开发商独立投资为由，驳回了业主的诉讼请求。

业主们的代理律师倪某民陈述了3条理由：

第一，小区业主与开发商签订的是房地产买卖合同，业主购买的标的物是房屋。而屋顶和外墙面是房屋不可分割的一部分，否则不成其为房屋，业主购买房屋后，外墙屋顶也随之转让给业主。因此，小区楼宇的屋顶、外墙应为全体业主所有。

第二，《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物附着物所有权的自然人、法人和其他组织通过买卖、交换、赠与将房地产转让给他人的法律行为。因此，小区附着物作为业主与开发商双方买卖标的物的一部分，所有权应属全体业主。

第三，小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施属于房地产的一部分，其所有权理应属于全体业主。

而被告代理人畅律师则强调，业主在购房合同中已与开发商约定屋顶、外墙和车库等公共设施的权某，这即是业主对自身权某的一种处分，是有法律效力的。因此，原告的要求不成立。

双方辩论的焦点，最后集中在一张附表四上面。

在深圳，几乎每个购房者在签订购房合同时都会被要求与开发商签一张附表四，其内容包括：

1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收某权归开发商所有;

2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收某归开发商所有;

3.小区及其附着物的广告收某归开发商所有;

4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施(含地下停车场、会所等)的经营管理权归开发商所有。

《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权某没有特别约定的，停车场、广告权某随房地产同时转移;有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。被告方据此认为，既然原告每位业主都已签订附表四，那么附表四就是合乎法律规定，具备法律效力的。