一、土地使用权是归业主还是归开发商

1、土地使用权在业主取得产权之前归开发商，业主从开发商处继受取得后归业主。业主办理房产证和土地使用证时，开发商持有的土地使用权需要进行分割到户，业主在取得房屋所有权证的同时可以取得土地使用权证。

2、法律依据：

《城市房地产管理法》

第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《民法典》

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十五条

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、住宅小区土地使用证谁管理

1、一般是由业主委员会管理的。

2、整栋楼(或小区)的土地证，是房屋开发建设时，国家出让给开发商建设的。一旦发售，就意味着该土地证(大证)分割为小区范围内的若干个土地证(小证)。

3、这若干个房屋的小土地证面积之和就是当初开发商的大土地证面积。所以你办了房产证以后，就可以拿着房产证和身份证，到房屋所在地国土局办理土地证了。初始登记的话，一般登记费30多元，出图费60元。

开发商是不是土地使用权人这个问题，要分什么时刻来看，由于我国的土地性质规定，所有土地一开始的土地使用权都是国家的，但是后期我国可以将土地使用权转买可以别人，那么开发商是从国家手中购买的，但是开发商将房屋购买给了业主，那么土地使用权人就是业主本人了。

三、土地使用权有几年

土地使用权包括对土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

1、居住用地为70年;

2、工业用地为50年

3、教育、科技、文化，卫生、体育用地年限为50年;

4、商业、旅游、娱乐用地为40年;

5、仓储用地为50年;

6、综合或其他用地为50年。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）：第五章　房地产权属登记管理　　第六十条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。