陕西省国际信托股份有限公司王硕2011年3月25日
随着2011年政府保障性住房工程陆续上马，建设资金的瓶颈问题成为摆在各级政府及开发商面前的一道难题。据估算，1000万套保障性住房所需资金至少在1.3万亿左右，除去考虑国家及地方政府各种资金补贴政策，整个工程的资金缺口近万亿。在财政资金支持有限的情况下，由于目前货币政策紧缩，市场流动性约束较强，整个信贷市场供不应求，商业银行为了达到盈利目标也必然会追逐利润较高的项目，而保障房贷款综合定价难以令人满意。在这种背景之下，信托背靠着灵活的机制以其丰富的资本运作模式在保障房建设中凸显其自身独有的经济价值与社会价值。即便政府大力提倡打通多种形式的融资渠道为按期完成保障房建设添砖加瓦，可是政策层面的支持力度却还远远不够。
信托在支持保障房建设过程中，银监会的考核方法仍然是按照一般性房地产业务的思路与政策来批复其所报备的各类保障房项目。“四、三、二”政策仍然紧紧地限制着此类项目在全国的开展。各地要求开发商在建设商品房的同时进行保障性住房的配建工程，企业对于保障房建设的激情不足显而易见，即使二级资质及30%的自筹资金来保障建设工程按期开工，可是“四证”齐全的时间点一直无法与企业急需资金支持的时间相匹配。那么必然导致信托贷款或者按照转让股权收益权方式的信托资金配建方案无法得到监管部门的放行。企业心灰意冷、金融机构亦爱莫能助。另外，通过股权投资方式进入项目公司所引发的股权转让溢价的税前扣除问题成为日后企业的一块心病。
房地产企业、金融机构在响应国家号召的同时能否得到监管部门的大力支持成为目前制约保障性住房建设开发进程中最为重要的一个环节。就拿经济适用房而言，企业在政府立下军令状要求实现按期开工建设，那么在无法取得银行开发贷款的前提下，建设资金如何解决？无奈之下企业叩响信托的大门，即使承担较高的资金成本也在所不惜。可是企业殊不知信托对于房地产融资的条件与银行并无差异，即使在企业所建类似保障房项目的经营风险已经提前释放的前提下仍然要严格按照房地产信托贷款的要求执行。信托的经济价值在政策约束下已经大打折扣。即便信托在怀着满腔热忱关注中国经济出现的问题并试图加以协调解决的同时，仍然无法摆脱目前发展状态在金融体制约束下的尴尬局面。一个孩子还在监护人的“抚养”下慢慢成长，可是面对当下环境的苛刻要求需要他独当一面之时，信托这个还未成长起来的金融支柱，监管层一时还难以释怀。可是面对当前保障性住房建设资金紧缺的局面，作为一位信托从业者还是希望无论是政府还是监管层都应对信托抱有信心，针对市场经济形势的客观要求采取“有保有压”的政策，以此来促进信托在经济发展过程中发挥自身的优势，促使信托的发展方式产生一种内生式的变革。
首先，按照不同阶段的金融需求有侧重点地予以政策支持。应该说保障房建设是金融机构承担的一种社会责任，在这项活动中每一位参与者都要有重点的发挥自身的优势。监管层对于房地产信托业务的指导是在房地产价格高企、投资行为旺盛、市场流动性过强等一些列经济问题、社会问题的背景下提出的，而保障性住房是政府从另外一个层面对全国的房地产市场进行战略布局，理应运用另外一种调控模式来对政策的落实提供保障。在建设初期，保障房建设不能满足银行贷款的要求，监管层对于信托公司应当给予政策上的支持。不论是创立投资基金进行股权投资还是发放信托贷款，只要项目能够做到回款有保障、投资有效益就应该大力地给予该项工程资金支持。在信托从业者创建各种方案报备银监局的同时，在后者内部管理体制上也应该形成上下顺畅的信息沟通渠道，因地制宜地为重点项目提供政策保护。待项目满足银行贷款要求时，将信托资金进行释放与退出，逐步进入另一个金融服务机构所擅长的领域。同时，还应针对不同的阶段设置不同的还款机制，保证资金与项目进度达到尽可能的匹配。信托公司将资金配置于保障房项目建设本身的低收益决定其解决资金来源的渠道很大程度上依赖于银行，如何在特有的类似政策性项目上给予银信合作更多的空间也是从业者较为关注的焦点之一。
其次，地方系信托公司应当积极整合地区资源与优势，紧密围绕在住房建设投融资、城市化改造等领域开展有的放矢的信托业务，进一步深化和完善“信政”合作模式，改变既往与地方融资平台粗放式的合作发展方式。事实上，地方政府在进行保障房建设中，都会进行一些特殊性安排，除了免除企业缴纳土地出让金之外，在配套费上也会给予一定的优惠政策。此外，保障性住房建设速度越快，政府所付出的拆迁转移安置居民的成本就越小。现已摆上地方政府案头的保障房建设已经成为考核政府绩效的硬指标，其社会效应越来越明显，在收益上已经处于劣势的保障房项目在政策上就更应当给予倾斜。政府应该积极协调包括工商、税务、国土等各部门的工作，为保障房建设扫清障碍，为该项庞大工程的参与者提供更多的支持服务。
信托如何助力保障房建设已经成为业界讨论的热点问题，各家信托公司在加大创新研究力量的同时也需要来自政府、监管层在政策方面给予支持与肯定，为信托公司在保障房建设投资方面创造良好的外部条件，以此来取得监管效率与效益的双丰收。
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银行贷款在中央政策压力和财政补助鼓励双重影响下，各地政府开始全面提速保障性住房建设。记者从住房和城乡建设部获悉，目前大部分省会城市已经落实未来5年的保障性住房用地和资金安排，辽宁、青岛等地区还出台了地方性住房保障法规。但整体来看，东部地区保障性住房投资最快，中西部地区投资落实比较慢。在国务院“24号文”下发后，各地于今年上半年做出当地的保障性住房建设规划，对于保障性住房建设资金的落实，有的地方在土地出让金中计提10%用于保障房建设，而有的地方则计提7%。地方发力：与政绩挂钩河北为落实住房保障建设规划，保证“十一五”期间实现城镇低收入人群实现住房应保尽保，于日前出台了一项特别的政策。6月19日，河北建设厅厅长朱正举在“2008城市发展与规划国际论坛”上指出，鉴于河北住房保障建设工作推进比较慢的情况，河北于6月12日前后召开了一次全省住房保障协调会。河北省给所属各个市的领导下达了住房保障政绩考核任务,2023-04-22123人看过 -
保障房今年1000万套，5年3600万套！宏伟的保障性住房建设蓝图在描绘的同时，也掂量着政府和百姓的“钱袋子”。据测算，1000万套保障房需要超过1.3万亿元的资金，3600万套则接近于5万亿元，而这还不包括数千亿元计的土地成本。钱从哪里来？这是每个人心中的疑问。住建部把今年1000万套所需的1.3万亿元分解为两部分：5000亿元由中央政府和各级地方政府筹集；8000多亿元由社会资金投入。如何打消市场对建设资金的疑虑？如何用有限的财政支出吸引、撬动更多的社会资金？面对保障房建设的种种猜疑和犹豫，“国家队”已次第出场。国开行开出了1000亿元的大手笔支票；五大行被频频授意支援信贷；公积金借款的试点已经扩展至28个城市；保险资金投资的公租房建设已经在上海落地；社保基金投资的保障房也在南京开花……住建部研究的保障房中长期贷款方案中，“国家队”的支援也仅仅是政府财政继续撬动社会资金的杠杆。究竟“国家队”2023-06-10471人看过 -
计划生育不同地区对保障性住房政策的规定存在一定差异。保障性住房政策的一般规定是：每个住房困难家庭或单身居民只能申请购买或租赁一套经济适用住房，也可以选择申请货币补贴。已婚居民以家庭为单位申请住房保障，如果家庭已有一套房屋的，则不可以申请。《保障性住房管理办法》第十五条：城镇住房保障的对象，为住房困难和收入、财产等符合保障条件的城镇家庭、个人和在城镇稳定就业的外来务工人员。深圳保障性住房政策申请条件（一）申请人应当以家庭为单位提出安居型商品房轮候申请，申请人的配偶、未满18周岁的子女应当列为共同申请人，申请人年满18周岁的子女不能列为共同申请人（未满18周岁的子女列为共同申请人的，不影响其成年后单独组成家庭或者达到规定年龄后以单身居民身份申请本市住房保障）。年满35周岁的单身居民符合条件的，可以以个人名义提出轮候申请。（二）申请人、共同申请人均具有本市户籍；无本市户籍的现役军人，可以以申请人配偶的身2023-07-01466人看过 -
社会保险一、困难户：像农村五保、低保等对象，他们建房一般由民政部门给予补贴；二、迁村腾地户：为了更好地发展，国土资源部门负责迁村腾地的地方，将会对迁村腾地中重新建房的住户给予一定的补贴；三、新农村建设户：实行新农村建设的地方，由政府负责，对按照规划要求做房的将给予补贴；四、危房改造户：国家要求各个省市依据危房改造的方式、标准、成本需要和补助对象自筹资金能力等各种不同的情况；合理的确定不同地区不同房屋的分类补助标准，切切实实的减轻农户危房改造的困难。贫困户房子可以卖吗贫困户房子属于个人财产的可以卖。但是政府扶持的脱贫住房是不可以卖的。摆脱贫困意味着不再属于贫困户，但政府照常按照贫困户的标准进行补偿。既然不再属于贫困户，就有可能买车买房。城市户口不一定是贫困户。只有符合贫困条件的，才会是贫困户。国家对贫困户的定义有其严格的标准，即绝对贫困人口年人均纯收入低于627元。《社会保险法》第七十一条，国家设立2023-07-19143人看过
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保障房虽然之前银监会高调表示并未叫停房地产信托。但近日依然有媒体称，目前一些地区银监局清查本地区房地产信托，目的就是在测试系统风险，为将来叫停做准备。房地产信托最快2个月或遭叫停。业内人士指出，面对风险日益增大的房地产市场风险，信托公司可以把更多的精力放在政府支持的领域，如保障房建设方面。普益财富数据显示，上周共有15家信托公司发行了28款集合信托产品，发行数量较前周增加2款，增幅为7.69%。从资金运用领域来看，工商企业领域发行了12款；房地产领域发行了11款；证券投资领域发行了3款；基础设施领域发行了2款。近两周来房地产领域信托产品发行数量增多，一方面是由于对监管政策将趋严的预期，另一方面也是因为在房地产调控中，部分房企资金紧张。据用益信托工作室不完全统计，2010年共56家信托机构参与发行2209款信托产品，其中仅23款为保障房信托，参与发行的信托公司9家，发行规模为70.79亿元，仅占信2023-06-07107人看过 -
低保户住院报销比例最高为60％，针对低保户、五保老人、优抚对象等困难群众，因生病入院治疗的医药费，除去自费部分，经新农合或者城镇医保报销后所剩部分，可以再次报销65％，封顶线为3．5万元。患者所承担的医药费就是经两次报销后所剩费用加上自费部分费用。大病统筹报销比例我国医保分为很多种，主要分为基本医疗保险和大病统筹医保这两个部分。大病统筹报销比例如下：一、起付线为2万元。超过2万元的部分，可经由大病医保报销；二、起付线以上，大病医保报销比例为：2万元—5万元的报销比例为大病医保按照50％报销。5万元—10万元的报销比例为大病医保按照60％报销。10万以上的报销比例为70％；三、大病统筹医保年度报销封顶线为30万。《中华人民共和国社会保险法》第三条，社会保险制度坚持广覆盖、保基本、多层次、可持续的方针，社会保险水平应当与经济社会发展水平相适应。第二十八条，符合基本医疗保险药品目录、诊疗项目、医2023-07-04178人看过 -
收养关系个人委托书有法律效力。只要是委托人真实意思表示，并亲笔签字的都是有效的。在效力上来说，经过公证的委托书会更有公信力。在诉讼中，是指委托代理人取得诉讼代理资格，为被代理人进行诉讼的证明文书，其记载的内容主要包括委托事项和代理权限，并由委托人签名或盖章。但也可能存在有授权委托的法律文书。个人委托书需要公证吗一般的个人授权委托书，不需要公证。但办理房产等产权登记手续的授权委托书，登记部门很难判定真伪，为了慎重起见，要求公证。《公证法》第十一条根据自然人、法人或者其他组织的申请，公证机构办理下列公证事项：（一）合同；（二）继承；（三）委托、声明、赠与、遗嘱；（四）财产分割；（五）招标投标、拍卖；（六）婚姻状况、亲属关系、收养关系；（七）出生、生存、死亡、身份、经历、学历、学位、职务、职称、有无违法犯罪记录；（八）公司章程；（九）保全证据；（十）文书上的签名、印鉴、日期，文书的副本、影印本与原本相符2023-07-13179人看过 -
全国人民代表大会回顾交通建设环境保护法律体系的形成过程，深刻分析法律体系在实践过程中存在的漏洞及其他问题，力求提高公众环境保护意识，促进交通建设可持续发展。关键词：环境保护交通建设法制建设0引言自2008年金融危机爆发以来，国家为了拉动内需刺激消费，新一轮的交通建设正紧锣密鼓的开展起来。交通建设过程势必影响自然环境，如造成植被的破坏、水土的流失、生物多样性的减少，以及对历史遗迹的破坏和征地所造成的失地问题等。我国生态环境的恶化状况远比发达国家严重，交通环境建设过程中对环境破坏的程度很严重，这与我国的环境保护法律制度的制定与实施是密不可分的。回顾总结我国交通建设环境保护法律体系建设历程，并根据交通环境保护法律实施过程中出现的相关问题，提出见解，对完善交通建设环境保护法律体系建设具有一定的实际意义。1交通建设环境保护法律体系的孕育期在1979年我国首先颁布关于环境保护的《中华人民共和国环境保护法（试行）》，首2023-06-11136人看过
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基建信托的比较优势分析：①基建信托融资为地方政府开辟了一条新的融资渠道。信托公司是目前我国唯一一个能够连接资本市场、货币市场及产业市场的金融机构，这就决定了信托公司在参与地方基础设施建设项目时能够利用多种方式融通资金，为各级地方政府投融资决策提供灵活性和多样性的选择。②信托合同的法律制度优势。根据信托制度的基本原理和信托法的有关规定，信托合同具有“信托受益权对抗所有权”这一信托特有的法律效力，从而形成了信托财产的保护和破产隔离制度，充分保障了委托人和受益人的合法权益。③基建信托类理财产品收益与风险的合理性。相对于我国债券市场收益率偏低，证券市场和基金市场收益与风险严重不对称这一现象，基建类信托理财产品多投资于政府公共项目，收益率稳定，且远高于同期的国债利率和银行短期利率。所以，对于风险厌恶型投资者和选择稳健成长型理财产品的投资者而言，基建信托类理财产品都是一个不错的选择。>>>点击这里直接2023-06-07411人看过 -
12月21日，记者获悉，本报曾于11月报道过的国内首只公租房基金取得重大进展。全国工商联专门召开公租房基金工作汇报会，这只名为“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”的筹备设立方案正式发函报送国家发改委审批，并抄报住房和城乡建设部。据记者了解，该基金方案上报至全国工商联后，已得到众多业内的关注。除了基金发起人在短短1个月左右新增2家之外，众多民间资本以及机构投资人都对该基金发起人进行了广泛接触。在此次上报给发改委的方案中，基础发起人已经从原来的9家增加至11家，来自四川的新希望集团赫然在列。“在得知基金方案上报至工商联后，新希望集团就找到我们，很快就谈拢。”该只基金的筹备组组长建银精瑞资产管理有限公司董事长、全国工商联房地产商会副会长李晓东介绍说。据了解，多年来，新希望集团对于保障房建设一直甚为关注，并试图寻求民企参与其中的路径。而与新希望此类非地产主业类企业不同的是，碧桂园等地产企业的积极态2023-06-07371人看过 -
不动产权证农村建房新政策2020: 一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过规定标准。针对人均土地较少的地区,政府可以采取措施保障村民实现户有所居。住宅用地由乡镇政府审核批准。经批准易地建造住宅的,应严格按照“建新拆旧”,将原宅基地交还村集体。根据法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地较少，不能保障一户拥有一处住宅基地的地区，县级人民政府可以采取措施保障村民实现户有所居。农村村民住宅用地由乡镇政府审核批准。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”，将原宅基地交还村集体。农村建房三个证件农村建房三个证件为：1、农村个人建房建设工程许可证。由当地政府规划建设部门颁发，是房屋修建时，必须要拿到的证件；2、宅基地使用权证书。该证是在进行土地确权登记时，由县国土资源局颁发；3、不动产权证。农村村民一户只能拥有一处宅基地。《中央农村工作领导小组办公2023-06-30217人看过 -
个人债务债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。由此可见，债务人必须偿还债务是肯定的。但目前社会上债务得不到偿还有两种情况，一种是无力偿还，另一种是有能力而拒不偿还。而《民法典》对此也仅作了上述原则性规定。实践中，债务人无力偿还又有两种不同的情况：一种是暂时无力偿还。如属于这种情况，可按照上述《民法典》的有关规定，由债务人分期偿还。另一种是永久无力偿还。如果是永久无力清偿的话，则只能就债务人的个人现有财产来清偿了，这就要经过法院审理、作出判决，再付诸执行，也就是说债务人有多少个人财产可供执行，债权人就拿多少。私人之间的借款要慎重。借钱给人，必须了解对方的资信情况，就是亲朋好友之间的互通有无、如果数额较大的话，除立借据外，也要尽可能由借款人提供担保或以一定财产作抵押，这样就可减少风险。债务人无力偿还债务怎么办第一2023-07-07164人看过
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最低生活保障有补助政策。1．生源地信用助学贷款。所有学生每年可以自愿申请生源地（户口所在地区县）在国家开发银行支持的无息助学贷款，本专科生最高可贷8000元／年生。2．学生进校后用贷款资料向学校自愿申请国家助学金资助3000－5000元／年生。3．从2016年秋季学期开始，对建档立卡贫困家庭新入学的全日制本专科学生（含高职专科、本科），补助4000元／年生（学费2000元、生活费2000元），连续资助直到学业结束。学生在四川省资助中心网站上申报，学校审核，省资助中心审批，区县资助中心发放。4．新生入学资助：录取当年7月开始向户籍所在地县级学生资助管理中心（教育局）申请，省内院校录取的新生每人500元，省外院校录取的新生每人1000元。5．绿色通道：被录取入学、无法缴纳学费的家庭经济困难新生，报到时向就读高校提出申请，先办理入学手续，再根据实际情况采取不同办法予以资助。6．国家奖学金、国家励志奖学金和国2023-07-02465人看过 -
法律综合知识【摘要】目前，我国关于建立存款保险制度的讨论越来越多，但其推行仍面临许多不确定因素。对此，本文在分析我国保险，反之适用较低费率。制定费率的主要指标包括投保金融机构资产规模、经营和风险状况。最后，建立信息披露机制和评级机制。配套的信息披露机制应通过存款保险及投保机构向公众及时、准确、真实地披露相关信息，以有助于监管机构、存款人和股东作出相关决定。此外，要多方面普及存款保险知识，把握好存款保险制度推出的时机。3、构建与存款保险制度相配套的金融协调处理机制。存款保险制度的建立将牵涉人民银行、金融监管机构和地方政府等部门的利益和职责，因而存款保险机构的成功运作离不开这些部门的协调与配合。对此，有必要建立与存款保险制度运作相配套的金融协调处理机制。一是可以考虑设立金融协调联席委员会，协调各方利益，明确分工方式，制定统一的监管原则、标准和报告的形式。二是建立信息共享平台，加强有关部门的有效沟通与协调配2022-04-13363人看过
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