如何确定二手房交易税费中的个人所得税的税率

根据国税发[2006]108号《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，二手房转让的个人所得税按房屋实际成交价格为转让收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用差额20%的标准收取个人所得税。具体计算方法及标准、规定如下：

1.房屋原值具体为：

(1)商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

(2)自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

(3)经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

(4)已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

(5)城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[2003]234号)等有关规定，其原值分别为：

①房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

②房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

③房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;

④房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

2.转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

3.合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

(1)支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

①已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;

②商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

(2)支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

(3)纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

对于上述房屋原值、合理费用、装修费用等纳税人需提供购房合同、付款发票等原件经税务机关确认后才能核减。按照《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。按照国税总局的通知，如果不能提供完整、准确的凭证，不能正确计算应纳税额的，可按1%-3%执行。因此，在今后不排除北京市的核定征收率从1%提高到2%或3%的可能。

另外，对于2006年8月1日之前的已经成交的房屋，对售房人来说并非是国家规定不征收个人所得税，在此之前相关的法规也规定对售房增值的部分也征收个人所得税，但此前并没有将征收个人所得税与房屋的交易过户手续联系起来，从2006年8月1日之后，售房人交纳个人所得税成为房屋交易的一个前提，即先交个人所得税，否则不予办理过户手续。