通常情况下，购房合同一般包含了商品房预售合同和买卖合同。两者的区别有以下的2点：1、预售合同用在商品房预售、房屋竣工交付时使用，或买受方付清所有房款后，可直接过户；2、商品房买卖合同一般用在竣工验收合格取得房地产权证的商品房销售时。所以签了预售合同，交房时就不用签出售合同，可以直接过户。

一、购买预售商品房的注意事项是什么

（一）在选购商品房时，购房人应查看该项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》是否齐全。特别是必须查看该项目是否办理商品房预售许可证，并确定选购楼栋是否在预售许可范围内。房地产开发企业在未办理《商品房预售许可证》之前，以内部认购、定购、预定等形式与购房人签订购房协议并收取预定款性质的费用，均为违规行为。

（二）购房人在签约前要认真阅读合同条款，明确双方责权，正式购房时应与房地产开发企业在延安市房产权属交易信息网络系统中签定《商品房买卖合同》（建设部和国家工商行政管理局制定），并督促开发企业在商品房买卖合同签定之日起30日内到延安市房产管理办公室备案，防止一房多卖，保障自己合法权益。

（三）房地产开发企业广告中的售后包租、返本销售、以时间表示距离和含有升值或投资回报的承诺以及办户口、就业、升学等事项的承诺均属违法违规内容，购房人不要轻信。

（四）购房人应督促房地产开发企业在商品房交付使用后按照合同约定时间，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产管理部门。房地产开发企业有义务协助购房者办理房屋所有权登记手续。

（五）房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

（六）新建商品房主要分为住房（含经济适用住房）和非住房，购房者应缴纳四项税费：契税、印花税、住宅专项维修资金、房屋登记费。新建商品房的供水、供电、供气、供暖、有线电视、安监系统及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用均包含在住房价格中，房地产开发经营单位不得向购房人另行收取。

二、除了迟延履行会导致解除购房合同，在下面几种情况中也会发生：

1、你跟卖家协议解除

2、卖家违反合同约定

(1)你跟卖家签订商品房买卖合同后，卖家那边没有告诉你又将该房屋抵押给第三人；

(2)商品房买卖合同订立后，卖家又将该房屋出卖给第三人；

(3)卖家故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

(4)房屋买卖的卖家故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

(5)卖家故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

(6)你购买的那个房子，房屋主体结构质量不合格；

(7)还是房子本身的原因，因为房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

因此，在买卖房屋中，你碰到的卖家有上面这几种情况的，为了避免你今后得到损失，你可以考虑及时跟卖家解除掉购房合同，拿回已经交付的房款，以及要求对方赔偿损失。

最后，实际中签订房屋买卖合同后，一般你晚点交付房款并不会说立即就不能给你继续买房了。但是，有些卖家因为你当前的情况，怕你以后真就拿不出钱，他会受到损失，或者是你看中的那个房，还有其他人盯着。那么，卖家一发现你不及时交房款，就会立即要求解除购房合同。

三、无效的房地产买卖合同有什么

无效的房地产买卖合同是：

1、出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订商品房预售合同；

2、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人将房屋抵押给第三人；

3、商品房买卖合同订立后，出卖人将该房屋出售给第三人；

4、故意隐瞒未取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证的事实；

5、故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；

6、故意隐瞒所售房屋已出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

7、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，交付房屋使用，买受人无法取得房屋；

8、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核实不合格；

9、房屋质量问题严重影响正常居住和使用；

10、出卖人延迟交付房屋或买受人延迟支付购房款，经催告后三个月内未履行；

11、房屋所有权登记期限届满后一年以上，买受人因出卖人原因无法办理房屋所有权登记；

12、商品房买卖合同被确认无效或被撤销，商品房担保贷款合同的目的无法实现。