二手房纠纷避免损失策略

购房者买房最关心的五个问题：第一，什么时候可以办理过户手续？第二，卖家什么时候能交房？三是房屋出卖人的主体资格。第四，住房本身，通常包括：住房单元结构、年龄、周边环境。五是物业税费。针对第一个问题，应该说购房者买房是根本问题。为了达到顺利办理房产证的目的，购房者需要做到以下几点基本点。

首先要核实房产证是由区级房地产管理部门盖章的正规房屋所有权证，而不是乡镇一级及以下政府部门出具的所谓“小产权”证明。

其次，在核实出卖人房产证的基础上，要到房产证发证单位调查房产的真实性、是否存在抵押查封等情况，上述情况也可以通过中介公司进行调查。

如果房屋抵押，应就解除抵押的条件和时间达成特别协议。卖方往往需要拿买方的首付来支付银行贷款并办理房贷解除手续，这就要求买方在首付条款中要特别注意支付的时间和目的，并明确表示首付是要办理银行房贷解除手续，所以有必要去办理如卖方将首付款挪作他用，应一并向银行办理并支付。第三，要在合同中明确房产权属证书的过户时间，这就要求在签订存量房买卖合同时，必须确定过户登记的具体时间和条件，避免争吵。最后，对迟延办理房产证的行为规定高额的违约金，使出卖人感到违约需要付出高昂的代价，并督促其诚信履行合同。

对于第二位购房者的担忧：卖房人交付房屋的问题，常见的纠纷包括有租客出售房屋，租客在房屋买卖合同签订后不搬出去，卖房人想交付房屋，但也有弱点，而合同内容相互牵连，导致交付受到影响，如一些《存量房买卖合同》对交付条款规定如下：出卖人应当在房屋权属变更登记后的某一日内将房屋交付给买受人。这种约定往往是由于所有权变更的迟延，从而导致交货的迟延，卖方的违约责任无法追究。这种情况对买方非常不利。出卖人迟延交付房屋，买受人胜诉并申请强制执行的，在出卖人仍有其他房屋的情况下，法院难以对居住在买受人购买的房屋内的出卖人采取强制措施。因此，在签订协议前，应充分了解卖方的生活条件。第三，房屋出卖人的资格是影响房屋买卖合同成立和效力的决定性因素之一。

在我们做过的很多二手房买卖的案例中，经常会出现父亲以儿子的名义卖房，丈夫或妻子是卖房人，只有一个人签字或不签字的声明才知道一方卖房等等，如果他不具备条件，合同就无效善意第三人。因此，在房屋买卖过程中，买受人应当根据房屋所有权证上的真实房屋所有人，确定与谁签订合同。对于不能来的房主，需要有明确的授权委托书，授权委托书必须明确授权内容，而不能只说他有全权委托他人办理房屋买卖。另外，在房产证上写个人名字也不一定是个人财产。夫妻关系存续期间取得的财产，通常只写有一人的姓名，但法律上认定为夫妻共同财产。如为避免日后发生纠纷，应允许配偶在知情确认书上签字并同意出售房屋。

第四，买二手房时，购房者通常先去看房。