点评:

同案不同判是一个较为严重的司法问题。实践中其实还有比本案更严重的，同样的案情，有的赢有的输。而本案只是赔偿金额差别问题。

此种现象，有时是法官之间的认识差异造成的。审判是一个主观过程，不同人对同一事物都有不同看法，难以强求一致，这种个人主观判断的差异在司法实践中一定会有所体现。因此，不能说同案不同判一定是司法不公。

但也有一些案件的差异是误判造成的。即适用法律有误。本案中按照万分之二每日承担逾期交房违约金，其实也不算高，租金损失也是一笔不小的损失，因此，不调整也是可以的。但很难说就是误判。

案例

起诉开发商延期交房楼上楼下得到不同判决

起诉开发商延期交房楼上楼下得到不同判决，一个按约赔偿，一个酌情赔偿，赔偿比例相差4倍，省检察院已提出抗诉

同一法院，类似的案件，判决结果却相悖，有违公平、公开的基本原则。昨日，省检察院民行处检察官告诉记者，省检察院率先开展服务民生、促进和谐活动以来，对一批典型的生效民事判决进行了监督，如林某宏(化名)不服法院二审判决一案，省检察院已经依法提出了抗诉。该案中，因开发商延期交房，多名业主起诉要求支付违约金，但二审法院对这些业主却作出了不同的终审判决，法院认为开发商与林某宏所约的违约金过高，酌情降低赔偿;而相同的违约约定，法院却支持了林某宏楼上的一位业主，两者的赔偿比例相差超4倍。

延期交房两百多天

多位业主起诉要求违约金

2007年5月23日，林某宏购买了某楼盘的一楼5处商铺，总价达1100多万元。当日，林某宏与开发商签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同中关于开发商逾期交房的违约责任约定为，自合同约定交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。另外，对于逾期办理房产证的违约金约定为每日万分之一。

林某宏说签约后，他按照合同约定一次性支付了1100多万的购房款。

到2008年的8月交房时，延期超过两百天，开发商表示公司有困难，拿不出那么多违约金，但可用物管费抵违约金。林某宏告诉记者，当时多数业主都同意了这个方案，但他和其他几个业主还是决定通过诉讼解决。

金额少的按约赔，金额多的降低赔

法院受理了林某宏等业主的起诉，一审法院很快作出判决，判决开发商按照合同中所约定的违约金向业主们支付。开发商不服提出上诉，认为与业主们在合同中约定的违约金明显偏高。

与林某宏同一单元的12楼业主率先拿到了二审判决，二审法院维持原判。12楼的业主获得约1.1万元违约金，占其购房款26万多元的4.2%。楼上邻居胜诉半年后，林某宏拿到了自己的二审判决，二审法院认为，开发商的违约行为，给购房者带来的主要损失在于延期交房的租金损失，而迟延办理房屋权属证书也并未给购房者带来实际损失，所以酌情降低违约金，从按合同约定的80万元违约金减为10万元。但不及其所支付购房款的1%，也不及楼上邻居所得违约金比例的四分之一。

判决采取双重标准，检察院抗诉

林某宏认为合同中约定的违约金比例并不高，更何况其他业主也是按照这个比例判的。我要的80万元违约金是因为我买了5套房产，而且我支付的房款超过了1000万元，我承担的风险高，获得的赔偿自然也应该高。林某宏表示，商铺不能按期租出去产生的损失比住宅更大，而且没能按期办理产权证也导致他不能进行再融资，受到的损失并不比80万元少。

不服终审判决的林某宏向省检察院提交了申诉，民行检察官对案件进行了全面的审查后认为，我国立法和司法实践均承认违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，如果违约金只有补偿性而无惩罚性则不能有效地制裁违约行为，充分保护守约方的利益。

当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，法院可以适当减少，但并非任意减少，也不是说当事人请求减少就必须减少。省检察院的民行检察官表示，开发商自己提出事先拟定的违约金过高，既有违常理也有违诚实信用原则。听了检察官的解释，林某宏表示他之前悬着的心总算放下了。

据了解，省检察院也调取了该楼盘其他业主的判决。检察官表示，就相同的案件事实作出差别很大的判决结果，执法采取双重标准，有违法律统一正确实施的基本法治原则。据称，省检已对该案提出抗诉。本报记者曹晓乐

一、签订购房合同的注意事项

1、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。

2、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70％以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。

3、延期交房：开发商《补充协议》规定，若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。这种约定非常不合理。

4、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。

5、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人防的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。

6、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3％，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。

7、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5％左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。

8、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。

法律依据：

《城市房地产管理法》

第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

第四十九条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。