没有土地证的土地能否买卖?需要什么手续?

网友提问：有5亩田地，一直没有交税，没有土地证，根据村长说是集体土地，我想买下来办厂，不知道能否买卖。如果可以，不知道去什么地方，需要办理什么手续。村长说，集体土地没有土地证，签定土地使用权转让协议就可以。不知道是否合法，想问下这样的一个协议是否具有法律效力?

首先，你必须先了解两个大的概念土地权权属和土地用途;

(1)土地权属，三种：主要是土地的所有权、土地使用权和他项权利。

中国的土地的所有权只有两种：一是城市土地及河流海洋，所有权是国家;二是农村集体土地，所有权是农村经济组织(村集体)。

购买城市的土地只是一定年限的土地使用权;

村民种植的农村土地也只是集体土地的使用权;

(2)土地用途，中国的土地用途有三种，一是农用地(包括水田、旱地、菜地、鱼塘、耕地、林地等种植养殖用地;二是建设用地(包括居住、商业、工业、水利、乡镇企业、道路、沟渠等用地;三是未利用土地(包括荒山、滩涂、无人海岛等)。

其次，

分析：“你有5亩田地”--说明你就是本村的人，所以在“土地权属”方面不存在买卖、出让、转让;

“你想买下来办厂”，就是属于把“农用地”改变为“建设用地”的范畴，这就涉及“土地转用”中的“只转不征”---只要办理农地转用手续而不必办理征用。

办理“农地转用”手续----

1、办理审批：-向县级以上国土局用地科申请农地转用，(申请报告，村组织审核意见你是要必须准备的。村组织审核同意之前你必须和村经济组织(有些地方是村委会)协商土地的承包或继续承包的事宜;其他资料和程序，各地会有不同，但用地科会告诉你要准备哪些资料;

2、缴纳农地转用的税费：有耕地占用税、新增建设用地使用费、耕地开垦费、防洪基金等;

3、缴纳服务性费用：测量定界费、图纸费和其他一些费用;

4、审批通过、缴费清楚，就办理新的《集体土地使用证》---里面注明有农村集体土地的用途(乡镇企业建设用地或相似的内容)。

一、5亩田地是农户的;

二、我不是他们村的人;

三、我办厂是个体的。说白了点就是：我现在看中了一块田地，农户愿意卖给我，我也想买.

这样的话，除了上面说到的要办理“农地转用”之外，还要办理：

(1)“农地征用”---把“集体土地”变成“国有土地”，“农地征用”时没错，这就要村里签订集体土地《征用补偿(安置)协议》，协议主要是征用土地类型、土地面积、补偿金额、支付方式等等;主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗及附属物补偿费以及其他的一些费用。补偿完成后(也就是跟村里签订并支付后)，“农地专用”手续，县级以上政府和国土局批准申请后---

(2)“土地出让”手续，要与国土局签订《国有土地使用权出让合同》--里面依据规划规定了土地的用途、使用年限、开发建设的起止时间，里面确定了你要缴纳的土地出让金的金额。在你缴纳完出让金及相关的税费后，那全套资料去申请办理土地登记，领取《国有土地使用权证》。