地税局代征纳税人销售取得的不动产增值税是如何计算应纳税款的？-法师兄

地税局代征纳税人销售取得的不动产增值税是如何计算应纳税款的？

来源：互联网时间： 2023-06-07 14:23:22 188 人看过

那么税款如何计算呢，这里要注意三个问题。

一是计算依据是全额还是差额的问题。这里有个以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据和以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的区别，看起来很繁琐，共实就是征收营业税时常说的差额征税和全额征税的问题。对于销售自建不动产要全额征税，对于其他行式取得的不动产则可以差额征税。但这个差额可是有条件的，是需要提供税务部门监制的发票及法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。否则，不得扣除。

二是前面说的全额和差额的问题有一种行为是例外。就是自然人销售住房的行为，还是跟营业税时的政策一样，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

三是增值税计税依据的换算。其实很简单，只要记住增值税是一个不含税的税种，看到销售额时要换算成不含税销售额乘以征收率(5%)就行了。

如何换算呢，以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

一换算，实际上相当于用含税的销售额×4.76%率征收增值税。

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