物业公司在管理中如果没有履行安全保障义务，承担的应当是有限的违约责任，不是侵权责任。

物业公司和小区业主之间属于服务合同的法律关系。对于物业管理企业来说，必须按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生，保障小区内的安全秩序。

物业安全服务的性质是一种有限的安全防范服务。物业管理的保安负责维护的安全不是广义上的社会安全，而是一种群防群治的、有限的安全防范服务。物业公司的安全义务是指在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施，包括：保安人员对犯罪分子的威慑力量、物业管理工作人员对已发现的危险情况的遏止作用、对报警信号的及时处理措施等。物业公司对业主人身、财产安全的保护义务主要来源于合同的约定或法律、法规的直接规定，但是物业公司的安全保障义务是有限的，物业公司也没有保障业主安全的绝对义务，我们不能苛求物业公司完全确保管理区域内所有财产和人身的安全，更不能将属于国家行政、司法机关的职能强加到物业公司。

因他人违法、犯罪造成业主人身、财产损失的，物业公司承担的是违约责任而不是侵权责任。物业管理属于服务合同，如果物业公司出现了值班保安擅离职守、工作人员对已发现的不安全情况未采取措施等过错行为，就可以认定物业公司未履行物业服务合同的约定。如果因此导致业主人身、财产受到损害，就应当承担相应的违约责任。如果物业公司已履行了服务合同所约定的相关保安义务，业主不能证明其管理上存在过错的，就不能要求物业公司承担损害赔偿责任。

一、确认物业合同无效的情形

（1）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同；

（2）物业服务合同中免除物业服务企业责任、家汇总业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。

二、合同期内出现问题怎么办

（一）保修期内的公共设施出问题了怎么办

保修期内的公共设施出现问题主要由安装方负责维修或更换。流程为：业主向物业反映问题，物业受理投诉，在保修期内的公共设备设施，物业向开发商提交联络单，由开发商联系安装方到现场更换。

（二）物业无故涨物业费怎么办

业主可以查看物业公司的收费许可，上调价格是否经过发改委的审批，如果未经审批，可以向12358举报投诉。如果业主认为物业涨价与服务不符，对物业服务有意见，可以向所在区的物业办投诉，由物业办进行调查处理。

（三）物业服务不到位怎么办

业主应根据物业服务合同和房屋合同的规定，分清小区内哪些问题应该由开发商负责，哪些问题应该由物业管理公司负责。如果业主对物业服务不满，可以向本小区业主委员会反映，由业主委员会与物业服务企业沟通，督促物业服务企业提高服务质量。如果小区内无业主委员会的，业主也可以向所在区的物业办或房产行政主管部门投诉，工作人员会去调查，要求物业公司整改，拒不整改的，将上报物业处，在物业公司的资质考核时进行处理。

（四）物业服务不好能拒交物业费吗

如果业主认为物业服务不到位而拒交物业费，物业公司是可以依据物业合同对业主拒交物业服务费的违约行为起诉讼的。因为如果物业公司已经按照合同约定履行了物业服务，则业主拒交物业费的行为就是违反物业服务合同的，业主应按约定支付服务费。如果物业公司未按合同约定履行物业服务，则业主可以收集证据提起诉讼，要求物业公司承担违约责任，赔偿损失。