一、二手房买卖一定要评估吗

房地产买卖如不涉及国有资产，只是一种民事行为，双方以约定的价格为准，目前二手房交易比较发达，买卖双方都可以从中介方或有关部门公布的交易平均价中获知。如还无法确定，一定要在订立合现成交前进行评估咨询，在只理过户时跟本没有作为，这已是对合现履行的一部份。

且房地产的价格是波动的，没有说房地产可以按照评估的价格可以要求撤消合同，所以评估根本不可能保护买卖双方的利益，而且且相反购房方为此付出了一笔不少的评估费到是事实。

而当评估价格低于成交价时征税部门还是按照成交价，(当评估高于成交价时按评估征税)，所以没有公平可言，评估也是没有必要的。

二、如何准确评估二手房价格

客观来讲，二手房的价格主要是由房屋的区域因素与个别因素形成的。而二手房的评估主要是运用市场比较法，所以在评估过程中，主要是对这两方面的情况进行比较修正。

区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用。如基础设施与公益设施是否成熟；交通条件如出行是否方便，购物、娱乐是否方便；物业所在社区的环境如小区的绿化率，物业管理情况；人文环境如小区内居民的构成结构、人员素质如何、周围治安等状况如何。

个别因素主要是指物业的结构、房型等。

具体如：房屋的结构不同，房屋的造价就不同，使用年限也不同，当然就影响房屋的价格。如房屋朝向、房屋开间、面积分配合理性、房间的采光情况，也要考虑小区幢与幢之间的距离是否开阔。此外，还包括房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。以上列举的各个方面情况都会影响评估价格。

三、二手房评估流程

(一)房地产评估的流程，如下：

1、三级市场交易成功，并且买方需向银行按揭贷款。

2、评估业务员在得知物业地址后约客户到现场实地勘察(查看物业装修情况，了解周边物业，以及给物业拍照)。

3、估价师根据物业位置，楼层，以及物业勘察情况，通过市场比较法来确定物业实际价格。

4、在评估报告上由估价师签名并盖章，同时盖上公司的公章。

(二)房地产评估业务来源，如下：

1、银行；

2、三级市场的地铺；

3、法院；

4、政府的旧城改造，道路，桥梁建设等。