回迁房买卖潜在什么风险
来源:法律编辑整理 时间: 2023-06-05 17:11:27 446 人看过

回迁房因为价格较低在二手房买卖市场总有一席之地,我们都是知道不管何种类型的房产买卖都具有一定的风险,只是风险的大小有所差异,这是买卖合同规定和法律政策所以影响的,更多是人为因素,所以回迁房的买卖同样具有风险,下面我们就来看看回迁房买卖潜在什么风险。

一、什么是回迁房

回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房,商品房都出房产证了,那交易都一样。没出房产证的,回迁民手持的是合同,就有一定的风险。

二、回迁房买卖的法律政策

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定:未依法登记领取权属证书的,不得转让。

若回迁房业主已取得《不动产权证》是可以正常在交易所过户转名;若业主手中只有发展商的回迁协议,在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议,此协议并没有得到房管局的认可。

三、回迁房买卖风险

1、无不动产权证

若卖方只有回迁协议,并无不动产权证的话,那么买卖双方在进行二手房交易的时候,是不能够在当地所在地的房地产交易所做公证过户和改名的。也就是说购房者即使买了房也可能得不到不动产权证。

另外,产权证是房屋的物权证明,不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权,不能合法转让、抵押房屋收益、用益。如:购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

2、付款有风险

许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金,甚至先收80%~90%的楼款,作为客人购买该套房子的保证,剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险,因为在这种情况下,业主也不能保证什么时候能够真正过户。

四、回迁房买卖风险规避

1、考察开发商实力

遇到这种情况,如果是非买不可,则要考察拆迁、收购的发展商实力。如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快,则回迁速度尚可,不动产权证相对有些保障。

2、一定要约定房产过户和交房的时间

签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得不动产权证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得不动产权证,但要写明自取得不动产权多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

3、用先租后买保障权益

如果双方均十分满意的话,相关专业人士建议,双方可以签订协议,先以交租金的方式每月支付一定金额,等该回迁房的权属证明办理完毕之后,再将租金转为首期房款,从而可再进行按揭贷款。采用这种方式能够保障双方的权益。

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