一、农村宅基地出售后转让后买方要退回怎么办

关于农村宅基地以及其内部房屋的出售问题，能否收回已售房产，主要取决于所签订的房屋买卖合同有效性的甄别。

按照我国法律的《土地管理法》和其他相关法律条例的明文规定，农村宅基地的使用权限仅限于本集体经济组织内的成员，对于非该组织会员而言，无权享有这一权利，因此，在农村宅基地之上构建的房屋也应当仅能由本集体经济组织的成员进行交易或买卖。简单来说，若房屋出售给了非本集体经济组织的人员，则该份房屋买卖合同就因为其触犯了国家法律的强制性条款而被判定为无效。

根据以上事实与观点，在这种情况下，房屋购买方可以向当地的人民法院提出诉讼请求，依法申请确认该份房屋买卖合同的无效性，并收回先前出售的房产，从而实现对自己权益的保护。

土地管理法》第16条第1款规定：”土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。“据此规定，公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。

二、农村宅基地能买卖吗

根据我国现行有效的法律法规，农村宅基地并不能进行买卖行为。这主要源于我们每个人在享受农村宅基地使用权的同时却并未获取所有权。尽管农村宅基地属于集体所有，但在特定条件下，宅基地之上的建筑物是能够实现合法交易的。请注意，这仅适用于2021年新施行的《中华人民共和国民法典》中的第三百六十二条规定，里面明确定义宅基地使用权人为农村集体经济组织成员，他们依法享有对集体所有土地的占有和使用权利，可以利用这些土地来建设住宅以及附属设施。此外，我国《土地管理法》的第九条也做出了明确规定，除了城市市区的土地属于国家所有之外，其余农村和城市郊区的土地均归农民集体所有；宅基地及自留地和自留山也是如此。值得注意的是，农村宅基地作为农村集体经济组织提供给本村村民的一种福利待遇，本村村民之所以能成为农村集体经济组织成员并享有宅基地使用权，是因为他们是农村集体经济组织的一部分。因此，在现实生活中，村民之间所签订的宅基地买卖协议很可能因违法定性而被认定为无效。然而，在符合相关法律规定以及满足必要程序的前提下，村民们是可以将自己持有的宅基地进行转让的。关于农村宅基地使用权的转让，我们还需要了解以下几个基本要求：

首先，农村宅基地使用权的交易范围必须限制在同一个农村集体经济组织内部成员之间；

其次，转让宅基地使用权之前必须经过农村集体经济组织的书面许可；

最后，接受转让的人员不得违反＂一户一宅＂的原则且同时要符合宅基地的其他分配条件。

《民法典》第三百六十二条

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》第九条

城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第六十二条

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

关于农村宅基地及附属建房的交易事宜，是否有权回收已经售出的房产，关键在于买卖合约的合法有效性。根据我国《土地管理法》等相关法律法规，宅基地的使用权仅限于本集体经济组织内部的成员享有，对于非成员来说是没有购买资格的。如果卖方将房屋出售给了组织外部的人，那么这种买卖行为因违背了法律的强行性规定，从而被判定为无效合約。在这情况下，买方有权利向当地法庭提出起诉，要求法庭确认该份合同无效，进而收回所购得的房产，以此来维护自己的合法权益。