作者：张黔林律师

二手房交易程序比起预售房和一手现房来说要复杂得多，这里面常常涉及银行、中介，有时还涉及承租人、产权的共有人等等，所以发生纠纷的概率也比较大。相对而言，二手房交易中买房的风险比卖方要大得多，我主要从买方，也就是下家的角度谈谈我们在二手房交易过程中要重点防范哪些风险，更加安全的买到自己喜欢的房屋。

第一讲房产信息要核实以免被骗起纷争

买过房的人可能都会有这样的经历：当你看中了一套房子，觉得还不错，想考虑考虑再决定时，中介会告诉你这套房子怎么怎么好，价格怎么怎么合适，机会难得，为了怕上家反悔或者卖给别人，建议你先付定金。如果你的中介也是这样对你说，你千万要冷静，在付定金之前，你得进一步了解房子的产权情况、租赁情况、户口情况等等。

事例一：我有一次在为一位香港的刘女士代理购买一套别墅时，就碰到过这样的事情。一家挺有名的中介公司向刘女士推荐了一套价格为300多万元的别墅，刘女士看过很满意，也认可这个价格。中介告诉他，上家还欠银行200万元的房贷，需要靠刘女士的首付才能还贷，所以刘女士首付要付200万元。刘女士也认可了这个条件，于是委托我们办理具体的事宜。我们接受委托后，首先就到房屋所在的地交易中心调查这套别墅的产权情况。调查后我们发现情况跟中介说的不一样，除了银行200万元抵押贷款外，还有个人的抵押贷款100万元。中介知道这个情况后也很意外。最后我们得知原来上家到中介处登记房源的时候，确实只有200万元的银行抵押贷款，但后来由于上家资金紧张，又向别人借了100万元，而且以这套房产作了抵押。

买方从中介处了解到的信息往往会与事实有所出入，这里面原因很多，有时是因为上家根本就没有把真实情况告诉中介，有时是由于个别中介为了做成这笔业务得到佣金，故意隐瞒了一些情况，等下家交了定金之后才告诉下家，这时下家反悔也来不及了，还有的就象上面这个例子一样，原本登记的信息是真实的，但情况发生了变化，而中介没有及时得到这些信息。所以，一定要了解第一手的真实信息，象上面这个例子一样，刘女士本来的打算是首付200万元，上家收到这些钱后到银行还贷，贷款还清就可以过户了，但是，现在又多出来100万元的个人抵押借款，就算上家拿刘女士的首付还清了银行贷款，那上家还得拿出100万元来还清个人抵押借款，才能过户，万一上家拿不出这100万元，刘女士就不能按期过户，到这个时候，刘女士付了200万元首付又拿不到房子的产权，只能同上家去打官司了。了解到房产的真实、及时的信息，对把握交易安全有非常重要的意义。

当然，一个规范的中介公司也会到交易中心去核实产权信息，而且，现在中介公司也可以在网上输入产权证号码获得有关的信息。但如果你想了解到第一手的资料，最好亲自到交易中心去查询一下，通过查询，不仅可以得到房产抵押的情况，还可以获得这些信息：

产权人信息：

弄清楚产权是一个人的还是两个人的，如果是两个人，他们之间是什么关系。上家卖房的时候，有时并不是本人来签约，可能委托自己的亲戚朋友，在这种情况下，还应当核实上家的委托书，看委托人是不是产权人本人。我还遇到过这样的事，有位张小姐通过中介与上家签订了定金合同，支付了1万元定金，但后来上家反悔不卖了，后来她才弄清楚原来和她签合同的不是上家本人，而是产权人的哥哥，中介也没有核实过产权人给他哥哥的委托书，中介只是凭上家提供的产证就认定他是产权人。上家现在不愿意卖了，就说卖房没有经过他本人同意，他愿退还1万元定金。后来，张小姐找到我们律师寻求帮助，我们这么告诉他，由于没有书面的委托书表明上家的哥哥有权代他出卖房屋，仅仅根据他提供的产证也很难认为他的哥哥有这个代理权，所以造成张小姐买不到这套房屋的责任是在上家的哥哥，相应的法律责任应当由他的哥哥负责，但由于他的哥哥并不是产权人，所以不能将房屋过户给张小姐，而只能承担定金罚则，也就是双倍返还张小姐已经支付的定金。

租赁信息：

法律上有一个“买卖不破租赁”的规定，这个规定是说房子即使卖了，只要租赁期限还没有到，租客都可以住到租赁期限界满。如果下家立即入住，则要考虑这租赁期到什么时候。

如果上家将房屋出租给别人，按规定应当到房地产交易中心进行租赁登记并交税。要是上家进行了租赁登记，在查产权信息时可以一并查到租赁的情况。一般上家为了逃税，或者怕麻烦，都不会到交易中心登记，那当然也就查不出来了。不过，在看房的时候一般也会知道房子里住的到底是谁。如果出租给别人，要让上家提供租赁合同，看看租赁合同的期限到什么时候。此外，还得提醒上家要求租客写一个“放弃优先购买权”的承诺，因为房子如果出售，在同等条件下租客有优先购买权，如果你和上家签订了买卖合同，租客再来主张优先购买权，那你和上家签订的买卖合同就是无效的。

查封信息：

如果房子已被法院查封，一般是因为涉及到民事案件，房屋的产权人欠有债务，为防止产权人没有财产供法院执行，因此原告在诉讼中向法院申请查封被告名下的房产，限制被告交易。如果是公安、检察院查封，那就意味着涉及到刑事案件，这套房屋很可能是用赃款购买的。所以，如果房屋已被查封，建议就停止交易。