自住客量力而行当买则买

在众多新政出台后，很多自住购房者也选择了观望，不论是新房市场还是二手房市场的成交量都有明显的下降。其实，很多自住购房者都想问，现在是不是买房的时机呢?

**侨泰房产经济公司总经理叶*昌在二手房个人所得税规定出台后分析：中国人和老外不同，都想有一个家，如果一个中国人一生都没买到一套房子，那么他将非常遗憾。因此即使出台了那么多新政，但是自住购房需求依然旺盛。

二手房转让增收个人所得税后，加上原先的契税等成本，房屋转让买卖的成本大概是在11%以内。而在加拿大等地，房屋转让成本要比中国大。因此政府出台这些宏观调控的目的并非打击房价，而是要控制房价的上涨。所以叶-总建议，目前，如果不考虑投资因素，不考虑买了房子以后会不会升值的问题，那么自住购房者若是找到了合适自己房源，还是当买则买。但前提是必须量力而行，在自己的经济承受能力范围内合理考虑买房自住。

牺牲地段选择更好居住环境

时下很多年轻人，为了买房，负债累累，成为名副其实的“负翁”和“房奴”，买房大大降低了他们的生活质量，这样就得不偿失了。既然业内人士提醒自住购房者在当前市场情况下，不考虑投资因素应该按照自己的实际消费承受能力当买则买，那么普通购房者可以通过以下几种方式来合理理财，降低购房的成本。

第一种就是牺牲地段，选择更好的居住环境。在近期的“上海青年居住状况调查”中显示，面对经济积累薄弱和上海房价高这一矛盾，青年人在居住条件的选择上越来越趋向于理性。静安、黄浦、卢湾等传统市中心区域选择最少，大部分青年都选择闵行、浦东等相对偏远地区居住。而这些区域的共同特点就是虽然距离市中心较远，但是交通方便，尤其是轨道交通经过的地方，已经成为上海青年居住之地。看来在青年人的观念中，已经改变了“唯市中心论”的居住心理。

小王就是拥有这样观念的年轻人，她与父母长期以来都居住在黄浦区一面积仅为16平方米的老式公寓内，做饭在走廊里，整个楼面居民合用卫生间，小王早就厌倦了在这样的环境中生活，劝说父母购买居住环境更好的房子。但习惯了在市中心生活的父母迟迟不舍得把市区的房子卖掉。

转眼小王已经大学毕业两年了，工作稳定，却因为家中住房拥挤而迟迟未带男友上门。这下，父母意识到改善居住环境的重要性了。一家人将居住了二十多年的老式公寓卖掉，加上原本家中的积蓄共40万元作为首付，以每平方米6500元买下了宝山友谊路上一套90平方米的两房，总价58万元，小王只贷了18万元的公积金贷款，每月还贷根本未对一家三口的生活造成影响。

由于该地区即将开通地铁一号线和轻轨明珠线的延长线，因此小王高兴得说：“其实住在外环也可以很方便。”

以小换大解决两代住房

“我现在和父母住在一起，虽然每天能得到父母的照顾。但是我还是希望有自己的房子，有了自己的房子，生活上就可以更自由一些，更重要的是有了自己的房子就标志着生活上的独立。”有这种想法的年轻人目前已不在少数。在“上海青年居住状况调查”中显示，认为“青年人尚没有买房意识”的仅占4.85%，而有74.27%的受访者认为真正阻碍青年人买房的因素是“总价偏高”。

对于那些已经谈婚论嫁的年轻人而言，一套真正属于自己的住房更是迫切之需，而父母也为儿女的住房问题操碎了心。其实这样的问题不难解决，就以刚在万里城板块购买了两套住宅的小陈一家为例：小陈和女朋友大学毕业后都在浦东陆家嘴工作，为了方便工作和追求自由空间，俩人在浦东的梅园新村借了一套一室一厅的房子，每月租金1500元。

小陈父母住在普陀的万里城，110平方米的房子在小陈搬出后就显得冷冷清清。转眼小陈在外租房已有三年了，工作日趋稳定后双方父母都催促着二人结婚。于是小陈和父母把原先万里城110平方米的房子卖掉，又在当地新建的小区内购买了两套房子，一套为65平方米的一室一厅，小陈父母居住，一套为80平方米的二室一厅，作为小陈的婚房。

通过“以大换小”的方式，小陈共贷了20万元公积金和15万元商业贷款，婚后夫妻俩省下了在外租房的开销，共同还贷，到也没有增加什么负担。而小陈父母没有拿出任何积蓄就解决了儿子的婚房问题，又能与儿子媳妇住在同一小区内，有个照应，难怪老两口乐得合不拢嘴。

以租养房新型理财方式多

二手房营业税、所得税接踵而至，使二手房交易成本提高。转售为租的人也渐渐多了起来。将空置的老房屋出租，以租金供新房贷款这是一种比较常见的理财方式。小郭今年刚刚完婚，在大华地区买了一套新的二室二厅，贷了30万元商业贷款和15万元公积金，每月还贷3000元，压力较大。由于小郭的父亲长期在外地工作，难得回家，因此他就将独自住在甘泉新村老房内的母亲接来新房和自己一块住。老房子出租的1500元租金正好用来还贷，减少了每月的负担。

有的人出租老房子供养新房，而有的人出租新房子，自己依然租房子住，这种方式在目前“居者有其屋”的倡导下，可能很少被人接受，其实这是一种高明的理财技巧。

严小姐就是这样一个买房出租，同时又租房自住的“新上海人”。原本严小姐想在离单位近一些的地方买房子，但市中心房价太贵，以她的积蓄不可能买到像样的新房，但是住得离市区太远每天上下班就会耽搁时间。而中外环的房子虽然对市中心的上班族遥远了一些，但对于单位在附近的人，却是很不错的选择。只要地段和房型选择得当，不怕买了之后租不出去。

正因为考虑了上面诸多因素，严小姐下定决心，买房出租，租房自住。她以每平方米3900元购买了位于松江区新桥镇华泽新苑两套50平方米一房，总共不到40万元。严小姐计算了一下，她目前在市中心租的那套房子，月租金2000元，年租金即24000元。华泽新苑虽然地理位置较偏离市区，但小区有定点班车往来新桥与莘庄地铁站之间，周围大面积的房产开发很快会带来连锁商业运营。由于这些优势，年底交房时估计每套房子每月租金可达1500元，一年光租金收入就有36000元，扣掉24000元在市中心租房子，还可净赚1万多。

虽然严小姐这样的理念还较前卫，涉及的买房技巧也较高，但这样既能住得称心如意、方便快捷，同时又能拥有自己的不动产和额外的收入，多花点心思也值得。