《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。因此，登记行为包含以上情况，通常理解的商品房出小证指的是不动产首次登记，而预告登记包含抵押预告登记，三者均是在不动产登记机构进行登记。

登记、预告登记、抵押预告登记均规定在《民法典》物权编第二章第二节中，均是物权行为，但效力范围有所不同。

可以办理预告登记的情形：

《不动产登记暂行条例实施细则》

第八十五条有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：

（一）商品房等不动产预售的；

（二）不动产买卖、抵押的；

（三）以预购商品房设定抵押权的；

（四）法律、行政法规规定的其他情形。

预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

预告登记的含义和效力：

《民法典》第二百二十一条第一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的。不发生物权效力。”

抵押预告登记优先受偿的条件：

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》

第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

由此，预告登记具有：1．权利保全效力（担保效力）：预告登记后，防止登记义务人作出加害被保全债权请求权的拘束力，义务人另行处分该不动产行为，不发生物权效力。2．顺位保证效力：经过预告登记的请求权被履行后所获得的物权顺位，以预告登记的时间为准，而非本登记完成之时为准，即预告登记完成本登记后，本登记的效力能够溯及于预告登记之时。3．破产保护效力：指登记义务人进入破产程序后，预告登记的权利人，有权向破产管理人就预告登记的债权请求继续履行，抵押权预告登记的请求范围以人民法院受理破产申请时抵押财产的价值范围内为限。