1、出租房屋形成事实上的出租宅基地

出租房屋是目前农村宅基地私下流转最为普遍的方式。农民在取得的宅基地上建房后，将房屋在一定期限内出租，个人获得租金收益，承租人将其作为住宅、办公、仓库或其他经营服务场所。此类流转多发生在城乡结合部等交通便利、经济活动较为活跃和适合于休闲度假的区域。北京市通州区宋庄镇，从小堡村农民在90年代初开始向少数画家出租房屋至今，已发展到22个村2300多户农户出租房屋，该地区已云集了3000多位画家。在重庆市璧山县璧泉村，出租房屋的农户占该村总农户的32.5%。在南京市秦淮区，约有三分之一的农户出租房屋，有些村甚至家家出租，租房客超过本村人，有的甚至超出本村人口的4-5倍。据有关方面调查，出租房屋以居住用途为主，在流转后一般不改变房屋的用途，出租期限一般为1年-2年，短的几个月，但有些地区租期长达十几年、几十年，并且租金是一次性付清，出租人一般进城居住，不会再回来要房，承租人长期拥有此房。由于国家明令禁止宅基地出租、买卖，因此，城镇居民便采用这种变相手段租用农民的宅基地。流转的主体多为农户个体，但也有农村集体经济组织。

2、买卖房屋形成事实上的买卖宅基地

有两种情况，一是随着社会经济的发展和城市化进程的推进,不少务工经商的农民逐步向城镇集聚,取得一定的经济收入后便在城镇购买商品房,而将原农村住宅连同宅基地出售给他人;二是一户多宅又长期无人居住的房屋，出售给他人。在北京市怀柔区和昌平区的一些风景秀丽、依山傍水之地，吸引了不少城市居民。有的农民将住宅出售给城市退休人员,用于周末或夏季度假休闲;有的出售给艺人们,办公和居住两用。据了解,买卖后的房屋所有权证发生转移,通常还由买方出资修缮房屋甚至改造房屋结构,部分房屋的用途转变为商业用房。如昌平区兴寿镇的上苑村,吸引了许多画家在此安营扎寨,成为有名的“画家村”,他们出钱改造,使基础设施条件和环境不断改善,服务业水平不断提高,带动了农村经济的发展。此类买卖为地下交易，无法准确调查出具体交易数量，据对北京市一些区域调查，辖区内概略统计约占10%左右。

3、新农村建设名义下的“小产权房”流转

“小产权房”实际上就是利用农村集体土地进行房地产开发，并向社会公开销售或以长期出租形式变相销售的商品房。这些项目多由农村集体经济组织与开发商联合开发。根据现行法律规定，此类住房只能对本集体经济组织成员销售，但由于种种原因，实际上也销向城镇居民，已有相当数量的城镇居民购买了此类房屋，形成了最为面广量大的农村宅基地流转。如2006年，浙江省湖州市某村以农民新居建设为名，占用耕地20余亩建造多层住宅楼，在分配给本村村民居住后，将多余的房屋向社会公开销售。据北京市一机构调查，2007年上市的400个楼盘中，属于“小产权”楼盘的占18%。有关资料称，南京市某区有12处“小产权房”项目，占地面积近百亩，购买此类房屋的，城镇居民约占60%。