1、出租房屋形成事实上的出租宅基地
出租房屋是目前农村宅基地私下流转最为普遍的方式。农民在取得的宅基地上建房后,将房屋在一定期限内出租,个人获得租金收益,承租人将其作为住宅、办公、仓库或其他经营服务场所。此类流转多发生在城乡结合部等交通便利、经济活动较为活跃和适合于休闲度假的区域。北京市通州区宋庄镇,从小堡村农民在90年代初开始向少数画家出租房屋至今,已发展到22个村2300多户农户出租房屋,该地区已云集了3000多位画家。在重庆市璧山县璧泉村,出租房屋的农户占该村总农户的32.5%。在南京市秦淮区,约有三分之一的农户出租房屋,有些村甚至家家出租,租房客超过本村人,有的甚至超出本村人口的4-5倍。据有关方面调查,出租房屋以居住用途为主,在流转后一般不改变房屋的用途,出租期限一般为1年-2年,短的几个月,但有些地区租期长达十几年、几十年,并且租金是一次性付清,出租人一般进城居住,不会再回来要房,承租人长期拥有此房。由于国家明令禁止宅基地出租、买卖,因此,城镇居民便采用这种变相手段租用农民的宅基地。流转的主体多为农户个体,但也有农村集体经济组织。
2、买卖房屋形成事实上的买卖宅基地
有两种情况,一是随着社会经济的发展和城市化进程的推进,不少务工经商的农民逐步向城镇集聚,取得一定的经济收入后便在城镇购买商品房,而将原农村住宅连同宅基地出售给他人;二是一户多宅又长期无人居住的房屋,出售给他人。在北京市怀柔区和昌平区的一些风景秀丽、依山傍水之地,吸引了不少城市居民。有的农民将住宅出售给城市退休人员,用于周末或夏季度假休闲;有的出售给艺人们,办公和居住两用。据了解,买卖后的房屋所有权证发生转移,通常还由买方出资修缮房屋甚至改造房屋结构,部分房屋的用途转变为商业用房。如昌平区兴寿镇的上苑村,吸引了许多画家在此安营扎寨,成为有名的“画家村”,他们出钱改造,使基础设施条件和环境不断改善,服务业水平不断提高,带动了农村经济的发展。此类买卖为地下交易,无法准确调查出具体交易数量,据对北京市一些区域调查,辖区内概略统计约占10%左右。
3、新农村建设名义下的“小产权房”流转
“小产权房”实际上就是利用农村集体土地进行房地产开发,并向社会公开销售或以长期出租形式变相销售的商品房。这些项目多由农村集体经济组织与开发商联合开发。根据现行法律规定,此类住房只能对本集体经济组织成员销售,但由于种种原因,实际上也销向城镇居民,已有相当数量的城镇居民购买了此类房屋,形成了最为面广量大的农村宅基地流转。如2006年,浙江省湖州市某村以农民新居建设为名,占用耕地20余亩建造多层住宅楼,在分配给本村村民居住后,将多余的房屋向社会公开销售。据北京市一机构调查,2007年上市的400个楼盘中,属于“小产权”楼盘的占18%。有关资料称,南京市某区有12处“小产权房”项目,占地面积近百亩,购买此类房屋的,城镇居民约占60%。
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