市政动迁让拆迁安置房成为不少市民关注的焦点,近期不少读者来信来电询问拆迁安置房和普通商品房的区别,以及转卖的手续。实际上拆迁安置房具有社会保障性质,与普通商品房相比,拆迁安置房最大的特点在于购买对象特定和交易时间受限,即只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房,并且被拆迁人在取得拆迁安置房房产证的一定时间内(通常为五年)无法将该房过户给其他人。
虽然交易受限,但在实际生活当中,由于拆迁安置房与普通商品房之间通常存在着较大的差价,不少市民未到期即纷纷转卖手中的拆迁安置房源,且买卖双方往往采取先签订买卖合同、办理款项及房屋交接手续,五年后再办理房屋过户手续的做法。处理过多起此类纠纷的金山法院王永亮法官表示,这一行为虽未违反现行法律规定,但与普通的商品房相比,拆迁安置房的交易风险不可不防。
第一:房价上涨诱使卖方违约。按照政策规定,卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。五年里,房价的走势难以预料。一旦大幅上涨,卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高者。在某些极端的情况下,一套拆迁安置房在最终过户之前,可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方无法从买卖合同中获得充分的保障。房屋的归属最终取决于过户情况:谁最终取得了拆迁安置房的所有权证,谁就是房屋的所有权人,至于其是否是第一个买方则在所不问。最后完成过户手续的买方将依法取得房屋的所有权,并有权要求原来的购房者搬出拆迁安置房屋。
第二:买方无法取得房屋再度拆迁的补偿利益。在城市扩展的过程中,一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁也并不鲜见。此时,拆迁部门所支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格,买卖双方易对拆迁补偿金的分配发生争议:卖方认为,房子还没有过户,则拆迁补偿款当然属于卖方;买方认为,房款已经全部结清,自己已经入住,则拆迁补偿款应当属于买方。从法律上来讲,拆迁补偿款应当仍然属于卖方:一方面,拆迁补偿款属于被拆迁房屋的变形物,而不属于孳息。变形物通常是以原物的灭失为其产生的前提;而孳息的产生通常并不依赖于原物的灭失;相反,通常其是在原物存在的情形下产生的。拆迁补偿款不能适用孳息所有权随交付变动的规则。另一方面,拆迁补偿款是卖方基于法律的规定而取得的,不属于不当得利。因此,卖方在已经收取了购房款之后,仍然有权利获得拆迁补偿款。
第三,易受不确定因素影响。交易时间过长,许多不可预见的因素都将诱发纠纷。比如完成过户之前,卖房人死亡了,留有多个继承人,甚至有的已经赴海外定居。在这种情况下,法院将不得不通过外交途径送达。在很难预测送达时间的情况下诉讼将被拖延下去,买方就无法取得房屋的产权证。除此之外,国家税收、信贷等宏观调控政策的变化,也会使得买卖双方对于交易的得失进行重新评估。
因此,买房者在购买拆迁安置房时,不能仅仅看到其相对低廉的价格,更应当看到潜在的法律风险。不要未获有限的差价,却损失了整个房屋。
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拆迁安置的方式,主要表现为两种: 1、原地安置; 2、是异地安置,具体应由当事人协商解决。 拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付拆迁补助费。过渡期内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租... 更多>
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房价上涨,是否会诱导卖方违约香港在线咨询 2021-06-21按照政策的规定,卖房者要在取得房产证之日起五年后才能够将房屋过户给买房者。在这漫长的五年时间里,房价的走势无论是谁都难以预料的。当房价大幅上涨之时,卖房者完全可能将房屋再次卖给出价更高的买方。在某些极端的情况下,一套拆迁安置房在最终过户之前,可能已经被买卖了十几次。拆迁安置房的买方是无法从买卖合同中获得充足的保障的。房屋的归属最终取决于过户情况:谁最终取得了拆迁安置房的所有权证,谁就是房屋的所有权
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房价上涨卖方违约怎么办,二手房买卖卖方违约怎么赔偿辽宁在线咨询 2022-10-24除此之外,可找中介第一要看买卖协议书中规定。第三,是否缴给了卖方定金。如买方缴纳了一定数额的定金,卖方违约。第二是否有房屋中介参与双方买卖,卖方应双倍赔偿
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房子拆迁房价上涨大吗?贵州在线咨询 2023-03-20对于您提出的问题于荆州农村宅基地房屋拆迁补偿标准是什么,拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的,拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。