关于房屋使用年限的说明

房屋是买房人的私人财产，享有永久的所有权和使用权。而土地是国家的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的(商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。

实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。我见过的几个商品房的使用年限分别为38，47，58!

70年后，国家有权收回土地移作他用，但必须对你的房屋进行补偿。当然你也可以通过补交土地出让金，继续享有土地使用权。

这个问题是焦点，因为现在国家正在制定新的《民法典》，其中会有关于使用年限的条款，到期后收不收土地出让金，收多少，正在讨论，尚无定论。

很多人在讨论房子的时候，从经济上分析，都是以使用70年为标准，而且很多买房的人也认为自己的房子是70年.因为我们的房子土地使用权是70年，而且政府也承认了70年后可以自动续期.所以很多人买了个房子,就心安理得地等着能住70年了。可是，这是真的吗?

其实70年只是土地的使用年限而已，而房子真正的使用年限，在我国,普通住宅及商业用房,均是50年的设计寿命。而且，这个50年，也仅仅是结构的设计寿命，也就是说，设计者可以保证这个房子在50年内不会倒塌，不会出现事故，过了50年，这个房子就是属于报废品了。就象汽车一样，过了报废年限必须报废。再说，你的儿孙和你(如果你那个时候还能挺住的话)以后愿意住在一个没有任何安全保障的旧楼里吗?也许你要说，50年嘛，我早换房子啦。别急，我的话还没完,刚才说的只是结构，一个房子，分建筑结构水电四个专业。50年只能保证你建筑结构的。水电呢?告诉你，水电的设计年限只有最多30年，而且这还必须是采用优质产品.而且据我所知，目前建筑行业，水电所采用的材料大多都刚好能符合要求，甚至很多都不能达到要求。所以，按照目前所使用的水电材料，使用年限也最多只有25年。也就是说，25年后，你所在的房子必须大修一次，包括更换老化的电缆，生锈的水管，更换变压器等等，当然，这个肯定是你所在小区大家共同承担，物业肯定是不会给你承担这个费用的。

以上说了这些，那么你买二手房的话就要当心了。很多人为了那个5年不交税的政策，买了超过5年的房子，还自以为捡了好大的便宜。再告诉你一个事实吧，90年代的房子，由于当时建筑工艺及建筑成本的限制,质量大多都不好，按照结构来说，能使用到30年就已经很不错了(我现在住的房子也只有10年,房子已经破旧不堪了).也就是说，如果你买超过10年的二手房的话，虽然设计年限是50年，但你一定要考虑到30年报废的可能,也就是说，你实际使用年限只有20年左右了。而且，也许你刚接到手，就要面临大修的情况。

那么超过50年的房子怎么办呢?有两种可能，一种是直接报废，二种是请相关专家评估，对结构进行加固。但是按照我国目前的建筑情况，50年后能通过评估并有条件进行加固的住宅，我想肯定不到一成，而且加固的费用也是相当可观的。如果直接报废了，肯定你不甘心，我买的是70年啊，怎么又变成了50年。也许你现在合算着，到时候我们可以所有业主一起在报废的房产上重新盖楼，那个时候土地不要钱,房子造价又不高，所以还是合算的。但是你忽略了一个重要的事实：国家允许吗?现行的国家政策，可没任何一条关于报废的房子上可以自己盖新房的条例，而且如此众多的审批条件，你能通过吗?而且，现在国家都不允许业主自己盖房,农民在自己的宅基地里盖房子，审批都很难通过了，更不用说你那个马上要到使用权期限的土地了.所以，国家出台的那个70年自动续期的说法根本就是为了安抚大家的!50年后你的房子就报废了，如果又不允许你再盖(国家可从来没说过允许你那个时候再盖)，那你能做的是什么呢?我想，就只有等着国家来拆迁了，如果你运气好，可能给你20年的土地使用费，让你再重新买房吧。

各种结构房屋耐用年限的参考值

房屋耐用年限指房屋能按其设计功能正常使用的年限，以主体结构确定的建筑耐久年限可分为四级。

通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级：一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50～100年适用于一般性建筑。三级耐久年限25～50年适用于次要的建筑。四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。

各种结构房屋耐用年限的参考值一般为：

1、钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;

2、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;

3、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

4、砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;

5、砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

6、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

7、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;

8、简易结构：10年。

建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为：1、钢筋混凝土结构：0;2、砖混结构一等：2%;3、砖混结构二等：2%;4、砖木结构一等：6%;5、砖木结构二等：4%;6、砖木结构三等：3%;7、简易结构：0。

房屋残值：房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值。

清理费用：拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用。

残余价值：残值-清理费用。

残值率：残余价值/房屋造价