土地增值税清算的条件有：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的；

4、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

土地增值税清算管理实施意见

广东省汕头市地方税务局关于印发《汕头市房地产开发企业土地增值税清算管理实施意见》的通知

发文单位：广东省汕头市地方税务局

文号：汕地税发［2007］222号

发布日期：2007－12－14

执行日期：2007－12－14

各区（县）地方税务局、市局直属各单位、机关各科室（中心）：

为落实广东省地方税务局《转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（粤地税发［2007］24号），扎实稳妥地开展土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，结合我市实际，市局制定了《汕头市房地产开发企业土地增值税清算管理实施意见》。现印发给你们，请根据本单位、本部门的实际，认真贯彻落实，切实加强土地增值税征收管理。

汕头市地方税务局

二七年十二月十四日

汕头市房地产开发企业土地增值税清算管理实施意见

一、清算对象

在我市范围内经有关部门审批的房地产开发项目均为土地增值税的清算对象；对于分期开发的项目，以分期项目为清算对象。

二、清算范围

2007年2月1日前开工的房地产开发项目，凡符合以下条件之一的，均列入土地增值税清算的范围：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（五）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（六）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

三、清算时间

纳税人自行清算时间：2007年6月30日以前。

税务机关清算检查时间：2007年7月1日起，查补税款应在2007年12月31日前入库。

四、清算方式

（一）对达到清算条件且实行查账征收的房地产开发项目纳税人，必须按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）的规定，依照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后，计算其土地增值率，并按适用税率计算应缴的土地增值税。

（二）对达到清算条件而未清算但又无法准确提供扣除项目金额的房地产开发项目纳税人，实行按核定征收率征收土地增值税。征收率由市局组织对不同年份有关开发项目进行评估测算，定出各年份最低征收率后下达各单位执行。

（三）对无账可查又无法提供真实经营收入的房地产开发企业，其土地增值税实行核定征收。收入额和征收率可参照当地当年同类房地产的市场价格和土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

（四）对隐瞒收入被查处或在2007年6月30日前未进行自行清算和未向税务机关如实申报的纳税人，计征土地增值税时，可参照上述清算方式的第（三）项确定其经营收入额、土地增值额，依适用税率计算其应纳土地增值税，并严格按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。

（五）房地产开发项目同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。市区中心城区普通住宅标准执行时限为：交易时间在2000年之前的，按《关于土地增值税若干问题的批复》（汕府函［95］90号）规定执行；交易时间在2000年1月1日至2005年5月31日的，按《关于私有住宅转让的土地增值税征免政策问题的通知》（汕地税发［2000］52号）规定执行；交易时间在2005年6月1日以后的，按《关于我市普通住房标准的通知》（汕房产［2005］44号）规定执行；潮阳区、潮南区、澄海区和南澳县按当地标准执行。

（六）纳税人按上述土地增值税清算方式计算土地增值税，可以相应扣减原已按规定预征的土地增值税税额。

五、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时，清算项目有关的扣除项目的金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及其《实施细则》第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算时所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照本地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本，并据以计算扣除。

（三）房地产开发企业开发建造的与项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热电站、水场、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可给予扣除；

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可给予扣除；

3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

（五）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（六）属于多个开发项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

六、工作要求

（一）各地要成立清算小组，制订具体工作措施，有领导有组织有机构地部署和组织好清算工作。

（二）各地办税服务厅要按要求设置咨询与受理窗口，方便纳税人咨询、申报。

（三）凡委托税务中介机构对房地产项目进行审核鉴证的，应提供《土地增值税清算税款鉴证报告》。

（四）各级地税部门要认真做好清算土地增值税的宣传发动工作，把有关税收政策宣传落实到每一个纳税户，确保清算工作取得实效。

（五）各单位应于2007年12月31日前向市局（税政科）上报有关土地增值税清算工作的总结材料。

广东省汕头市地方税务局

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。