每5个人中就有一个老人??上海是我国第一个步入老年化的城市。养老问题尤其突出。如何让老有所养？上海正在摸索一条新路径以房养老。

4月10日，上海市民政局副局长、市老龄办副主任高菊兰在新闻发布会上透露，上海对以房养老这一新型养老模式比较关注，目前正在研究阶段。

这也就是坊间所称的倒按揭，指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，收买投保人的房屋产权。和目前风行的正按揭相反，故称为反向住房抵押贷款。

消息人士向《中国经济周刊》透露，上海市有望在今年底或明年初推出这一崭新的养老模式。上海市人大代表两年前的倒按揭提议，终于在社保基金案大收尾之后，走到台前。

倒按揭最早源于荷兰

据介绍，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱；房主继续获得居住权，一直延续到去世，其房产出售，偿还贷款本息，升值部分归抵押权人所有。

倒按揭最早源于荷兰，发展最成熟的是美国，已经运行了十几年。在新加坡，60岁以后的老年人，可以把房子抵押给有政府背景的公益性机构，机构一次性或分期支付给老人养老金，老人去世时产权由这些机构处分，剩下的价值给付继承人，形成了倒按揭的新加坡模式。

目前，倒按揭这种金融产品，在英国法国最流行，在香港有一个俚语代名词，叫做斗长命。

高老太的倒按揭生活

上海市公积金管理中心人士向《中国经济周刊》透露，两年前，根据有关方面安排，公积金中心开始了以房养老的试点。

公积金（管理）中心给许多老人写信，建议他们参与以房养老计划；但是，只有几个老人回了信。这位人士说。

他为向公积金中心回信的普陀区管弄二村当年63岁的高女士的倒按揭算了笔账。

高女士住房目前市价为80万元，按上海女性的平均期望寿命已经达到82周岁，高女士理论上预期寿命为19年。19年后房屋折损30万元，但房屋与土地增值约40万元，因此房价应按90万元计算。但由于需要减除房价评估费、税费等费用，金融机构只能按照房价的70％支付给高女士生活费。

这样算来，高女士每月可以获得的实际生活费金额为2764元，加上低保350（2008年8月后执行），高女士每月3千多元可以支配。当然，这只是一个粗略的算法。这位人士补充，可以肯定的是，作为靠低保做为生活来源的高女士，60平米的房子只是纸面财富，通过倒按揭每月获得的收益，就可以保证她日子过得非常舒适了。

一次性支付还是按月付

4月14日，上海市人大代表刘正东接受《中国经济周刊》采访时说：2006年，上海市人代会社保评审专题会议上，我就提出以房养老，2007年人代会，我以书面形式正式提出倒按揭的意见，后来形成统一思想，交由上海市公积金管理中心试点推进。

倒按揭其实就是售后回租。把房子卖给金融机构，然后每月获取稳定的生活资金，一直到去世，在理论上是非常可行的。但是，当时的接受度很低，没有几个人响应。

刘正东透露，到了2007年，上海市公积金管理中心才接待了几个自愿报名的老人，从中筛选了一户，现在的具体情形不得而知。

其实，以房养老有多种好处。基本保障有了，晚年的生活质量也提高了，但是我不赞成金融机构一次性支付给老人全部资金，这样养老目的达不到，也容易被子女利用。还是应该按月付。刘正东说。

倒按揭也潜藏风险

4月12日，上海理工大学管理学院王波教授接受《中国经济周刊》采访时说：正按揭是银行用风险较大的房产（价值变化大）换来了稳定的现金流；而倒按揭恰恰相反，是银行用稳定的现金流换来了风险较大的房产。

他分析，倒按揭在操作方面做法非常复杂，牵涉到房地产评估、人的寿命预期等多个因素。另外，倒按揭利率的确定涉及到房地产市场走势以及国内外形势等诸多方面。

上海交通银行张先生告诉《中国经济周刊》：作为银行，一般不太愿意推出倒按揭项目，因为有很多潜在的风险在未来时。

沪上评论人士陆志明认为，倒按揭对金融机构的风险较大,而且在现有国情下,有倒按揭意愿的老人数量不足,导致这种风险可能难以分散。如何做好前期调研工作,并通过金融创新调动金融机构积极性,是以房养老模式能否成功的关键。

上海先行的形势推力

4月13日，上海新建桥企业集团副总裁华山接受《中国经济周刊》采访时说：其实，亲和源已经在尝试着以房养老新模式，不需要抵押，一次性缴齐一定的会员费即可入住养老。

他所说的亲和源，是新建桥企业集团开发的老年公寓。目前，已有十几户老人入住位于市郊南汇的亲和源老年公寓，享受老年生活。华山介绍说。

上海这座城市的建设者却在一天天变老：20多年的老龄化积累，10年的人口负增长，使得上海老龄化速度正逐年飙升。到2006年底，上海户籍老人（60岁以上）总数达275.62万，占户籍总人口的20.1％，预计到2025年，这一比例将超过30％。（见本刊2006年5月8日《上海老了》）

可见，养老问题在上海尤其突出。上海此次大胆承担以房养老模式的试点工作，除了反映中央决策层对养老模式创新的高度关切以外，也反映了上海积极谋求符合自身特点的城市养老模式。王波教授说。

三大门槛：观念、法律和政策

表面上，倒按揭对于孤寡老人和与子女不好乃至决裂的老人很适应，对提高老人生活质量也提供了优厚的物质保证；但是，大部分老人及其子女不习惯。

我不会接受，我觉得这是按揭亲情老人一套房子，百年之后，总归是子女继承的，如果老人为了自己的生活自量，就把它按揭给金融机构，我觉得这会让子女感情上蒙受伤害。在上海某集团工作的宋女士接受《中国经济周刊》采访时非常坦率。

除了观念上的门槛，还有法律、政策的门槛。业主百年之后，保险公司收回房产，会导致大量房屋积压在保险公司手中，保险公司成为最大的业主；而《中国保险法》明文规定，保险公司不得投资房地产，不得拥有非自住性物业。王波教授说。

以房养老在欧美流行，与其高额的遗产税有很大关系。在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%～80%的遗产税。刘正东指出，从一定意义上说，倒按揭在上海乃至中国，缺乏相关的政策配套，这是其面临的又一门槛。