一、预售登记是否具有效力
商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记,即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。
商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押,如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人,该第三人不能通过登记获得所有权,该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。
商品房预售合同登记备案并不是商品房预售合同的生效要件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定,当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要合同义务,双方接受的除外。
商品房预售备案其实就是产生一种物权效力,如果商品房的开发商没有经过房屋预售买受人的同意擅自出卖房屋的,不能产生物权效力。在商品房买卖中你需要特别注意每一个细节,否者可能产生不必要的纠纷,导致自己的合法权益收到损害。
二、出卖人没有取得商品房预售许可证明的,分以下两种情况处理:
第一,出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
《商品房买卖合同纠纷解释》规定:出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
专家提醒,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第二,当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
《商品房买卖合同纠纷解释》规定:当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当然,双方当事人约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件的,应当从其约定。
三、购买二手房注意事项
1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠,审查该房的两证相关文件,没有两证的房屋,不得买卖。
2、要看房屋是否为共有财产,如为共有,要取得其他共有人的同意。根据规定,二手房属于两个以上(含两个)主体共有的,应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。
3、二手房交易前,买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。
4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据,或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。
5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋,因为公有住房房改售房时,有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋,就有可能出现问题。
6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误,因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象,合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。
7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件,以及物业管理等相关问题。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。\n当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
-
商品房预售备案登记与预告登记区别以及商品房预售备案登记具有什么法律效力
151人看过
-
房屋预告登记有什么用,房屋预告登记是否有抵押效力?
141人看过
-
预告登记抵押具有哪些法律效力呢
323人看过
-
房屋预告抵押登记是否有法律效力,房屋预抵押登记的期限
354人看过
-
股权变更登记是否具有效,股权变更登记所起的效力
82人看过
-
抵押权预告登记是否具有阻却法院强制执行的效力
252人看过
-
-
还有就是不动产预售登记和预售登记一样吗?四川在线咨询 2022-07-29第一条为规范不动产登记行为,细化不动产统一登记制度,方便人民群众办理不动产登记,保护权利人合法权益,根据《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》),制定本实施细则。 第二条不动产登记应当依照当事人的申请进行,但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。 房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。 第三条不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规
-
股权变更登记是否具有效,股权变更登记所起的效力黑龙江在线咨询 2021-11-22根据法律规定,股权转让完成后,股东应当依法办理工商变更登记手续。但需要注意的是,对于股权转让协议,法律不需要登记才能生效,所以协议应该在成立时生效。工商转让登记只是所有股权转让的公示方式,不是股权转让协议的生效要件。未经工商登记,不能认定股权转让协议无效,双方仍应按约定履行义务。
-
房产预售登记是否要限时间重庆在线咨询 2023-03-14有。 1、预售登记后,债务解决或是自可以开展不动产权之日起九十日内未申请办理备案的,预售登记无效。 2、被告方签署交易房子的协议书或是签署别的不动产物权的协议书,为确保未来完成买售,依照承诺能够向备案组织申请办理预售登记。预售登记后,没经预售登记的产权人愿意,处罚该房产的,不产生法律效力。
-
预售房屋登记,预售房屋抵押登记流程云南在线咨询 2021-10-26预售房屋抵押登记程序如下:1、房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。2、办理不动产抵押登记,应向登记机关提交以下文件:(1)抵押当事人的身份证明书或法人资格证明书(2)抵押登记申请书(3)抵押合同(4)国有土地使用权证明书、住宅所有权证明书或不动产权证明书、共享住宅必须提交住宅共享权证明书和其他共享者