2009年8月，在朋友的推荐下，家住常州市武进区的张某与王某来到常州市某房地产开发有限公司开发的郑陆镇某小区内，意欲买房投资。经过实地查看、仔细斟酌，张某与王某决定购买位于该小区内的一间总价逾100万元的商铺。

2009年10月，在给付了60余万元购房款后，双方签订了购房协议。协议中双方约定：待甲方(常州市某房地产开发有限公司)与银行协商好贷款事宜后乙方(张某、王某)再与甲方签订商品房买卖合同。

协议签订后，该开发商将尚未竣工的商铺钥匙交付张某、王某，而张某、王某将商铺租赁给第三方使用至今。

2013年3月，两人得知开发商已将此商铺卖给了第三人蒋某。张某、王某认为，开发商的行为严重侵害了两人的合法权益，故将开发商起诉至武进法院，要求其继续履行房屋购买协议。

经审理查明，2009年10月，张某、王某与该开发商签订购房协议，协议中对于双方的当事人名称和姓名、商品房基本状况、商品房总价款、办理房产证事宜进行了明确约定。张某与王某分别于2009年8月、2010年2月先后支付房款70万元，余款尚未付清。另查明，2013年3月，该开发商与第三方蒋某签订了商品房买卖合同，将同一商铺出售给蒋某。因商铺尚未办理竣工验收手续，商铺尚未办理过户登记手续。

武进法院审理后认为，原、被告双方签订的《购房协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。相对于被告与第三人签订的商品房买卖合同，两份商品房买卖合同均未办理房屋所有权转移登记，本案中两原告与与被告之间签订的商品房买卖合同成立在先，且在协议签订后，开发商将房屋钥匙交付两原告，两原告也将商铺租赁给第三方使用。被告辩称已与原告口头协商解除协议，但并未提出证据予以证明，法院未予采信。综上，法院支持两原告要求被告继续履行《购房协议》的主张。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。