摘自甄灵宇律师著《房屋买卖法律自助手册》（上海人民出版社2010年5月第1版孙洪林主编）

该考察的都考察了，终于，一份认购书摆在了阿宝面前，这是阿宝需要落笔签字的第一份文件，阿宝必须正面对待它。但是，让阿宝心有不安。

阿宝的困惑：这一落笔，形势会发生怎样的变化？

律师提示

1、什么叫认购书？认购书是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，而且往往以一定数额的定金作为协议的担保。

2、认购书的法律意义。认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等，上海的示范文本则称为定金合同，这个称谓揭示了认购书的实质意义。

3、签定认购书的法律后果。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

所以，一般情况下，签定认购书的后果就是因一方的原因未能订立合同的，则适用定金罚则，双倍返还或没收定金。因不可归责于双方的事由，导致合同未能订立的，返还定金。

4、什么情况认购书等同于商品房买卖合同？需要特别提示的是，如果商品房的认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

5、签定认购书并不是买房的必经程序。双方对交易条件可以当场确定的，也可以直接签定房屋买卖合同。在房价上行阶段，购房者可以直接签定房屋买卖合同，以防房价大涨致使开发商宁可返还双倍定金也不愿意签定合同。