拆迁安置房买卖合同效力分析-法师兄

拆迁安置房买卖合同效力分析

来源：互联网时间： 2023-05-31 16:40:13 317 人看过

今年以来，浙江省宁波市鄞州区人民法院东钱湖法院受理的房屋买卖案件急剧增多，争议房屋多为位于下营、东钱湖等地辖区内的安置房，如“卖方改变主意，买方起诉”的主要原因，急剧增加的项目可以归结为在过去两年市场价格飙升。也可以说，这是近两年宁波楼市非理性发展留下的“后遗症”。与普通房屋交易纠纷不同的是，这些安置房在交易时没有取得权属证书，土地使用权的性质也有其特殊性。在审判实践中也存在一些误区，观点和做法不一。案件一：2003年9月8日，原告娄某与被告应某签订《房屋买卖协议书》，约定被告将拆迁安置房出售给原告，面积77.63平方米，总价22.5万元。协议签订后，原告按合同约定支付了定金和预付款，被告于同年11月8日将房屋交付原告，原告入住。2004年4月初，被告人在领取房产证、土地证后拒绝履行协议，至今未办理过户手续。原告要求被告继续履行协议，协助原告办理房屋过户手续。庭审中，被告人声称，双方签订协议时，转让房屋尚未交付，也未收到任何权属证明。原告与被告之间的这一交易违反了《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记的房地产权属证书不得转让”的强制性法律规定，需要双方确认买卖协议无效当事人。

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《民法典》（自2021年1月1日施行）第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。实践中，购房者未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。实践中，拆迁安置房屋买卖交易双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操

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