二手房赎证越来越普遍

随着北京市场上刚需可接受的新房越来越少，很多人把目光投向二手房。在二手房交易过程中，难免遇到一些仍然处于银行按揭贷款偿还期内的二手房。其中一些房子，因为使用年限不长，房屋户型和地段相对较好，也非常受欢迎。

于是二手房赎证就出现了。所谓二手房赎证(赎回房产证，也叫赎楼)，是指你要买房，但房东的产权证还被抵押给银行。房东要求你先交一部分钱，用这部分钱还清房贷，这样从银行赎回房产证。

这样做的风险是，房东赎回房产证后毁约，不再与你做交易，或者房东拿走钱做它用，根本不去还房贷。因为房屋还有银行的欠款，卖方无力偿还，便希望买方来垫款赎证，于是就出现了这样的情况：

小王看好的二手房还欠银行40万的贷款，经协商后，小王决定掏钱协助原房主办理垫款赎证。谁知在办理过户手续时，发现房子刚刚被法院查封了。

原来，房主一直欠别人的钱，债主早就盯上了这套房，但顾虑房子尚未还清的贷款，因此一直等到小王还了贷款才申请查封。如今房主已经没有任何赔偿能力，小王的钱就这样被“深度套牢”。

为了避免出现小王的情况，但是又希望买到心仪的房子，应该如何办理二手房赎证呢?具体操作上可能有什么样的风险，如何归避这些风险呢?购房指南为您整理了两套方案。

方案一：由卖方通过赎证担保解决

如果觉得由买方出钱来赎证风险比较大，买方也觉得没有这个必要，可以要求卖方自筹资金。如果卖方没有办法自筹资金，但是又要在保障了买方最大利益的前提下实现房屋的顺利变卖，可以由担保公司出具“赎证担保”。

赎证担保，是指房产卖方将其已抵押给银行或以按揭方式购买且尚未还清的房产转让给买方时，由担保公司向卖方发放借款，用于偿还原按揭/抵押贷款，赎出房产证以便办理过户。

那么二手房买卖中赎证垫资担保的流程是什么样的呢?

首先、房产买卖双方达成交易，签署买卖协议，并开始买房程序;包括房产买卖双方选择贷款银行，买方向银行申请二手房按揭贷款，并提交银行所需资料，同时办理首期款资金监管手续。待银行初步审查后，拟同意向买方发放二手房按揭贷款的，出具《二手房按揭贷款承诺书》;

接下来，就是申请赎证垫资担保。房产买卖双方向担保公司申请赎证垫资担保，签署担保文件，并向担保公司提交所需资料;担保公司进行调查与审批后，房产买卖双方到公证处办理全权委托公证。

最后，房产卖方或买方向担保公司缴纳担保费和手续费;经审批同意担保后，担保公司与银行签署《保证合同》;经银行审批同意后，银行放款。

方案二：由买方以定金或借款形式替卖方赎证

如果觉得房子实在是非常喜欢，而且价格合理，不得不帮房东赎证。也可以选择方案二，就是通过协商，以定金或借款的形式赎证。

首先，在签订买卖合同时，就直接把赎楼相关事宜写清楚，这笔款应作为定金的形式打给房东，不要直接打给银行。(这个不打给银行，是指不打给房东还贷的那个银行。)以定金形式打给房东，请房东写委托书交给中介作被委托人来解押。

注意定金不能超过房价的20%，因为超过20%部分的定金不受法律保护。如果20%以内的房款不够赎楼，那超出20%的钱应作为你借给房东的借款，你们可以再签订借款协议。

当然为了保险，你也可以专门开立第三方银行，打给第三方银行更安全，但这个也需要由第三方来处理这笔钱。