抵押不动产未经登记抵押权不成立。抵押权的实现必须具备以下四个条件：1、抵押权必须有效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销，则不能实现。2、必须是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。3、债权人未受清偿。债务履行期限届满债权人未受清偿，表明债务人未按期履行义务，无论债务是迟延履行，还是拒绝履行，债权人都可以行使抵押权，使债权得到清偿。4、债务未受清偿不是由于债权人造成的。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。

不动产抵押权的设立需要哪些条件

（一）抵押人必须具备主体资格。

即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权；

（二）抵押物必须符合法律规定。

从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。

1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺院等公共福利事业的不动产；

2、军队的房地产（一般是不能作为抵押物的）；

3、有产权纠纷的房地产；

4、产权关系不清的房地产；

5、被法院或国家司法机关裁定予以冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；

6、由国家计划即将拆迁的房地产；

7、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产；

8、没有地上建筑物的农村集体土地（不包括荒山、荒地等）；

9、已作过抵押但未经前抵押人书面同意的房地产也不能重复抵押；

10、违章建筑，或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物等。

上述十类不动产都属于不能作为抵押物的不动产，这类不动产即使在抵押双方签了抵押合同，也办不了抵押登记手续，所以是无效的。

（三）价值评估应该公允。

抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值；

（四）办理抵押登记。

依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。

《中华人民共和国民法典》第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。