一、什么是无偿出租和限期免租
无偿出租是不收取任何租赁费用的出租,限期免租是指在一段时间内不收取租赁费用,但是不等于其他时间段不收取租赁费用。例如,甲公司旗下有两处房产供其他企业使用,有一处是给合作企业丙公司使用,不收取租金;另一处房产是在去年年初刚出租给丁公司使用,当初为招揽租户,公司采取了一段时间内免收租金的优惠,双方在合同中约定2014年1月1日—2014年6月30日期间免收租金。那么,甲公司这两处房产该如何缴纳房产税呢
二、如何缴纳房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定,房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳;产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。也就是,房产税一般由产权所有人缴纳。但甲公司的两种情况较为特殊,处理方式有所不同。
丙公司免费使用甲公司的房产,是典型的无租使用。无租使用一般视为无偿出借,而非租赁交易行为,其一个明显的特征是使用人无需支付租金给产权所有人;甲公司与丁公司的租赁合同约定有免租期,免租期是在租赁交易中租赁双方约定一定时期租金为零的行为,从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金,承租方根据租赁约定在一定的期限内当然享受免予支付租金的权利。因此,无租使用与免租金期使用他人房产表现形式是一样的,即使用人无需支付对价,但实质上是不同的,前者属于无偿使用,可视为无偿出借,后者是一项租赁交易。
根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条规定,无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。因此丙公司应依照房产余值为甲公司代缴纳房产税。根据《江苏省房产税暂行条例施行细则》的规定,从价(或从值)计征的,按照房产原值减除30%的余值计算,税率为1.2%。如果无租使用的房产为300万元,即每年应代缴纳房产税=3000000×(1-30%)×1.2%=25200(元)。但在无租使用情况下,房产税的纳税义务主体仍为产权所有人,只是由使用人代为缴纳房产税。
含有免租期的经营租赁方式,出租方提供“免租期”优惠目的是按期获得租金。在房产租赁行为中,除特殊规定外,房产税纳税义务人为房产产权所有人,承租方无需缴纳和承担相应用于生产经营房屋的房产税。根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由房屋产权所有人按照房产原值缴纳房产税。所以2014年1月1日—2014年6月30日期间的房产税应由房屋产权所有人,即甲公司,按照房产原值缴纳。
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