去年火爆的上海楼市随着近期政策的调整和传统的淡季而逐渐冷静，而作为房地产产业链最贴近消费者的物业管理环节，在金融危机的寒冬和国内楼市的火爆过程中，始终保持了稳定的发展势头。2009年12月底公布的第二次全国经济普查主要数据公报显示，2008年全国物业服务企业主营业务收入达到2076亿元，比2004年末增加1394.7亿元，增幅为204.5%。

上海市物业管理行业经营总收入由2002年的78.5亿元，提高到2008年324.4亿元，占全市GDP的2.48%。

DTZ戴德梁行物业管理部董事张启威表示:“除了行业的持续发展，近年来，国内物业管理的理念也更加与国际接轨，物业管理的核心不仅仅是维护好物业，更参与到物业的营销。随着开发商的意识改变，如今的物业管理已经逐渐渗透到项目的前期规划及后期运营中，帮助项目实现长期稳定的投资回报。”

危机中彰显抗跌本色，营销概念融入物业管理

据DTZ戴德梁行研究部数据表明，截至2009年12月底，上海全年豪宅均价为47,350元，同比2008年上升10.08%。甲级写字楼市场平均租金从2008年8.94下调至2009年的6.85元/平方米/天，整体下调30.5%。而在此期间甲级写字楼的物业管理费却依然维持在30-35元/平方米/月的水平，上海商品住宅小区最高的物业管理费也保持稳定在2.3元/平方米/月。在市场上扬下挫的变幻中，物业管理市场日益成熟，开发商也对物业管理水准日趋重视，最新的物业管理理念已将物业管理和物业经营合二为一。

上海近年的甲级写字楼供应量始终居高不下，而如何获得租户的认同，从而减少空置率，物业管理对于写字楼的营销作用举足轻重。在传统的物业管理的办公楼，通常会看到便利店或者是餐厅堂而皇之的设立在大堂，而灯光一般也相对昏暗。而国际化管理的甲级写字楼，大堂通常陈设简洁，灯火明亮、视野开阔。这样的差别在根本上是基于理念的不同，因为甲级写字楼更注重“营销”，大堂代表了整栋办公楼及办公楼内租户的层次和品质，大堂的功能是为了帮助租户建立企业形象，吸引他们的客户来访，而不是单纯满足租户的日常便利需求。张启威分析，“传统物业管理可能在实际营运上做得非常出色，但是有时候太忠于物业管理，满足了租户的需要，却忽略了办公楼真正的功能，只有坚持从商业营销角度来运营商业地产才能为租户带来实际的利益。”

物业管理“深度”甚于“广度”

第二次全国经济普查数据公报显示，2008年底物业服务企业在管面积达125.46亿平方米，较2004年增长了335%。目前物业管理服务领域已经从住宅拓展到办公、工业、医院、学校等多种业态。DTZ戴德梁行的物业管理部甚至常年为上海某著名佛寺提供专业的物业管理服务。根据最新统计，2009年上海有超过900家物业管理公司管理着上海各类物业。很多企业都在推出更多更全的服务项目，但张启威认为，现代化的物业管理理念是将有形的服务提升成信息服务，并且提供更有价值的增值服务，不一定要“大而全”，反而需要“精和深”。尤其是渗透到物业开发的全过程。

在美国，物业管理以资产管理作为包装，行业大多数企业可以为客户提供包括物业管理、租赁、估价、交易、咨询等深入服务，在商业地产中，物业管理更包括提供后期商业推广、商业策划等一系列商务运作。而在国内，物业管理提供过多的服务项目不但造成成本的浪费，甚至会起到相反的作用。“例如,在以金融行业为主的甲级办公楼中需要进出关闸的设置，意图保证公司的安全性。但同样的设置却不适合贸易行业为主的商务楼宇，因为贸易行业需要更多的访客来增加生意的机会。又如，在以外籍住户为主的住宅项目中，会所设置健身房及餐厅满足了外籍人士的生活习惯，而本地业主却对这类需求相对降低。因此物业的设施和服务并非需要一应俱全，而应有针对性的选择、设计及管理”，张启威表示。

前期规划决定后期命运

随着开发商对于项目品质的重视，以往都是建成后才介入的物业管理团队，如今在项目规划筹备阶段已经开始参与。很多国际性物业管理公司的这一业务已经达到了40%的比例。小到一个货梯的设置方位，大到整个项目的人流动线设计都会影响到项目未来的成败。张启威表示，“从目前发展的趋势来看，即使开发商自己管理，也会找专业的物业管理公司进行前期顾问，合理的设计不但节省成本，更能保证未来运营的顺畅。”

另一方面，国内开发商已经意识到单一产权经营对后期物业管理的重要性。在一二线城市，产业集中化较高，品牌效应成为宝贵的无形资产，单一产权管理正在成为实力开发商的趋势。过去数年，分别有大连万达及广州富力回购散卖的物业，只有产权相对统一，才能保证高水平的统一管理、统一经营；国内不少发展商曾表达对优质写字楼只租不卖的决心。

在即将到来的世博会，世博园(论坛新闻)区内大量的物业建成和运营，同样对于物业管理也提出了更高的要求。张启威的团队近期一直忙于世博会英国馆的物业及设施管理，他指出：2010年世博场馆的物业管理竞标中不乏优秀国际国内物业管理公司的身影。人们将有机会看到包括高效节能、环保低碳等国际先进的物业管理手段在世博会得到应用，这也势必在世博会后推动国内物业管理水准的提升。