简介：江苏财税系统调研，总结出开发商五大偷税方式。开发商偷税的一个原因是转嫁贪腐成本，将非正当支出列入开发成本，最终由购房者埋单，造成了偷税主观故意。

窥一斑而见全豹。

尽管调研样本是一个地级市，但却暴露出中国房地产行业偷漏税现象。

1月12日，江苏省财税系统一位官员表示，他们近期针对省内某市房地产行业偷税手段进行了调研和分析。

房地产开发商的偷税手法呈多样化、专业化、普遍化、隐蔽化的发展趋势。不少地方税务系统公布欠税黑名单中，房地产企业数量呈逐渐增长趋势。

从研究看，房地产企业偷税之繁、数量之大，更多的在于技术上的原因，江苏省财税专家、省社科院财贸所副研究员骆祖春表示，房地产行业涉及的环节很多、工期长，企业在各个环节都可以偷税。

但研究者对税收结构和体制问题的考问也一直在坚持。

所得税房地产业占比近半

针对该市调研显示，快速增长的房地产行业销售收入，已经成为企业所得税收入重要来源。

2005年，该市房地产企业实现销售收入9.5亿元，缴纳企业所得税2010万元。上述两组数据在2006年、2007年分别为：32.1亿元、5443万元和43.9亿元、1.405亿元。

到2008年上半年，该市房地产开发企业缴纳所得税已达1.3598亿元，占全市所得税收入的41%。而2009年1-11月份数据显示，其占比已达50%左右。

调研显示，房地产销售收入增长，与其应纳所得税的增长虽然同时呈现向上成长的曲线，但两者的偏离渐远——从所得税占比销售收入的数据来看，2005-2007年的比例为2.1%、5.7%和3.2%。

2006年，该市房地产企业因专项检查而被补税罚款139万元，2007年被补税罚款803万元，到2008年上半年已经上升至3672万元。最新2009年1-11月份数据更是超过5000万。

补缴成倍增长，突显房地产偷税现象严重。

偷税手段多样

该市连续5年将房地产列为税收专项检查对象之一，其样本具有代表性。

参与调研的一位官员表示，偷税手段非常专业，行外人士根本不懂，而税务人员也需要长时间跟踪观察。

调研发现，开发商偷税手段多样化，但主要通过5种方式进行：隐匿应税收入、挤占、多提、虚列成本、超标准列支或扣除相关费用和支出、账簿凭证管理混乱，核算不规范、纳税申报不及时。

纳税申报不及时，是最为普遍现象，表现为：不按预收房款申报预售收入依据利润率（或毛利率）缴纳所得税，或干脆就不申报，甚至作虚假申报等。

隐匿应税收入是开发商首选偷税手段之一，借此可以大幅度减少纳税基数。

比如，对销售收入确认不主动、不及时，少列收入坐支现金现象严重，有的直接进入企业小金库不入账；对银行按揭款项不及时入账，或者把收到的按揭款项记短期借款等科目。其次，是以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在应付账款、其他应付款和预收账款等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。

挤占、多提、虚列成本，是开发商偷税的另一主要手段。

典型方式是，开发商和建筑商互相勾结，有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同，再让承建方多开建安发票的手段，人为地提高造价，增大建安成本，以少缴所得税。