房屋的买受人即买卖合同的买方,办理产权证的时候即根据房屋买卖合同办理登记,一般情况下,房屋买受人就是房产证上的所有权人。
关于房屋买受人我们需要了解的:
1、理论上说,商品房购房合同的买受人数量是不受限制的。
2、办理房产证时,产权人就是购房合同上的买受人。
一般情况下,购房合同进行备案登记以后,就不能修改了。就是说,购房合同备案登记以后,合同上的买受人就确定了,不能再增减。购房合同备案登记以后,房产证上产权人的名字就确定了。当然,房产证办理出来以后,去增、减名是可以的,但那相当于过户,是需要收取税费的(夫妻婚后房产除外)。
3、如果一套房有两个或两个以上的产权人,该房产要进行交易是必须有所有产权人同意方可进行。
一、签订买卖合同注意事项是什么?
1、看合同中的土地性质:现在很多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。
2、看清楚房屋用途:现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓。关于公寓的界定,目前不是很明确,明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时,另外公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复,一般来说,如果住宅入学人数超过学校招生计划,估计公寓将不能作为学区房,因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。
3、面积的约定:这是目前纠纷最多的情况,主要是大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。在这里如果和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。这样的话,就直接采用测绘面积了,有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点,可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。
4、贷款问题的约定:开发商往往答应帮贷款,但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房,而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款,让购房人一次性付清房款。
5、逾期或者赔偿的问题:开发商和购房人会在合同中,对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定,双方违约后,赔偿的金额是不对等的,合同签订时一定要求对等待遇。
6、交房的问题:合同约定交房的条件,一定要明确,是经过哪个验收之后,有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等。必须明确:因为单体验收后,有可能小区还处于建设状态,小区内的道路、绿化都有可能未完成,居住不一定方便,因此也要约定清楚。
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