1、转让合同的形式
国有土地使用权转让应当签订转让书面合同,明确双方的权利义务。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
2、国有土地的权属调查和资信能力调查。
(1)转让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
(2)转让方也要认真审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等,以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
3、转让价格评估事宜
在转让前,应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时,国有土地及相关资产须经法定估价机构估价,并经国土部门予以确认。
4、国有土地使用权转让的担保
(1)拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题,是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前,必须去国土部门、房地产主管部门进行调查,核实有无抵押与被采取司法限制。
(2)鉴于有无土地权属及相关争议不易调查,加之受让方的履约能力难以判断,应明确双方相互提供担保。
5、有关税费
转让合同签订之时,双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询,并对税费负担问题进行明确。根据有关规定,税费的计算依据一般为土地成交价,若成交价格明显低于正常市场价的,则应以土地评估价作为计算依据。
6、土地用途及相关用地条件的变更
(1)国有土地转让往往涉及土地用途变更问题,划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚
(2)转让前的土地大多是工业用地、办公用地等,转让后多为商业或住宅开发用地,不仅要经规划部门变更土地用途,补缴土地出让金,且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途,却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。
7、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题
(1)地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
(2)国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物,无约定的,推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让,划拨国有土地无地上建筑物不得转让。
(3)土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。
8、权属变更程序与支付转让价款问题
因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节,有时还涉及抵押权解除等程序,故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额,体现相互制约与督促作用,以降低双方交易风险。
农村宅基地转让协议书范本
农村宅基地转让协议书
甲方:
乙方:
甲乙双方就宅基地使用权转让事宜,经自愿、平等、友好协商,达成转让协议如下:
一、宅基地坐落、面积
甲方将坐落于______的宅基地转让给乙方,该宅基地登记面积共150.4平方米。具体位置东至南至西至北至。上述宅基地的使用权及附属设施包括:甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。
二、保证此宅基地手续真实,来源合法,权属清楚,四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷,概由甲方负责,因此给乙方造成的经济损失,甲方负责全部赔偿。
三、转让金额
该宗地的转让价格为人民币_________元,大写:____________元整。
四、付款方式及期限
乙方向甲方预付人民币贰万元,剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。
五、宅基地交付时间:______年_____月_______日。
六、房产归属
1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造,房产归乙方所有。
2.建房手续由甲方配合办理,所涉费用由乙方承担。
3.房屋建成后,在法律政策许可前提下,甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下,所涉的相关费用均由乙方承担。
七、违约责任
本协议签订后,任何一方均不得反悔。
如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款________万元,并偿付违约金_________万元,如造成乙方损失的,还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分)。
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宅基地转让是可以的,但需要符合一定的条件。 1、宅基地的转让必须符合国家相关法律法规的规定,即不得违反土地管理法等相关法律法规的规定。 2、宅基地的转让必须经过当地农村集体经济组织的同意,因为宅基地是农村集体经济组织分配给本集体成员使用的土... 更多>
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宅基地转让需要注意什么内蒙古在线咨询 2022-08-16村房子只有一个土地使用证,因为是村级集体土地,是划拔的,只要是农村村民就能成交,但原有住宅的就不能有两处房产,另一处的宅基地要上交。如允许出售购买,就可以过户,但要通过村委会认同确认同意,才能安家落户。如果是集镇,经过统一规划的集体土地转为国有土地了的,可以自由转让宅基地并过户。土地使用证的名字和实际户主身份证名字有误的,先由村里出证名,再去派出所查证后改名或是确认是身份证办理时的错误,证明是同一
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