最近美国投资移民(微博)越来越引人注目，几乎所有的美国移民项目都把中国人当作潜在的金主，在华丽的广告宣传包装之下，缺乏专业知识的移民申请人很难对项目的真实细节进行分析。本文列举出一些容易隐藏陷阱的广告描述，供申请人分析。

1、“超过投资数倍不动产的第一顺位抵押权”

一般人的理解：如果不能还钱，就拿这个不动产抵账。

可能的陷阱：

抵押的不是不动产所有权，而是使用权，意思是经营产生的盈利和现金流用来换钱。超过投资数倍，指的是不动产的价格，而不动产值多少钱与还钱毫无关系。

所谓第一顺位有前提条件，例如，必须是投资人的钱足够项目的建设运营，如果项目方必须向其他人贷款，则第一顺位就没有了。这种借款人和贷款人对“第一顺位”的约定，不具实质上的法律上的优先效力。

2、“政府和著名投资机构参与投资”

一般人的理解：有政府和著名机构参与，项目一定更安全

可能的陷阱：

虽然冠以同一个项目名称，但并不意味政府或者机构和申请人对同一标的投资，更不意味着政府和或机构与申请人承担同样程度的风险。甚至有可能因为政府和机构的参与，使申请人承担更大的风险，比如，申请人很可能投资一个政府的BOT项目，却不能得到来自政府的支付保证，只能得到项目本身现金流支付的保证。且没有收益。

3、“如果829不通过，项目方保证退还全额投资款”

一般人的理解：得不到长期绿卡至少还能收回长期投资，有这个保证总比没有保证好

可能的陷阱：

除非承诺方除了用于该项目投资的资金之外，另外有现金储备，否则829不通过的退款保证要么是空头许诺，要么是以牺牲其他eb-5申请人的利益来实现。

4、“XXXX局局长，XXXX部长，XXXX中心官方代表/官方发布”

一般人的理解：局长、部长应该是个官员，而官方代表应该或多或少和政府相关

可能的陷阱：

这些都是的中文翻译。在美国，只要你愿意，大可注册一个“美国官方对外贸易部”的机构，叫自己外贸部部长。在美国，是不是和政府有关系，从名字上是看不出来。而英文“官方”一词更与中国人认为的政府方毫无关系。

5、“美国政府移民局批准、美国政府特许、中国大使馆认证”

一般人的理解：这可能多少会表明项目的安全性。

可能的陷井：

所有的eb-5区域中心都要得到移民局批准才能递交eb-5申请。但只有区域中心的批准有时候还不够，区域中心里会有很多投资项目，每个项目还应该得到移民局的批准才可以。

至于特许，这是一个中国人创造的词汇，美国政府根本就不知道特许是个什么东西。

而中国大使馆的认证就更可笑了，任何复印件和原件一致的文件都可以得到中国大使馆的认证。只要你愿意，可以写一个声明自称有1000万美元，这个文件也能得到中国大使馆的认证。因为中国大使馆的认证根本和文件的内容无关。

6、“银行本票担保、上市公司担保、上市公司股票换回”等等

一般人的理解：这些担保听起来都很安全。

可能的陷阱：

我见过一个项目，一个在该行业排名第一，世界500强的公司出具本票担保5年后买下投资人的股权。但本票背书为“如果该项目的净资产不低于投资额原值，且最后2个财政年度的平均市盈率不高于10倍”。这本票有什么用？

另外一个项目，一个上市公司有正式法律文件保证，5年后用市值超过50万美金的股票来交换投资人的投资。可我一查这个上市公司的总市值，还不到eb-5申请人总投资额的1/10。该上市公司在交易所最近1年的日均交易额只有1万多美金。(来源：**林集团李旭)