直管公房是指由房管部门统一管理的公有住房，其来源主要包括：解放初期依法接收、接管、没收、征收等归国有及土地改革中保留作为公用或机动的房屋;按照党和国家的政策，对私人出租房屋进行社会主义改造的出租房屋;房地产管理机关自建及收购的房屋以及其他按照国家政策规定，由房地产管理机关管理及沿袭使用的房屋等。

长期以来，我市的直管公房沿袭了计划经济的管理体制，一般房屋所在地的各区房管部门负责经租管理，自2004年3月之后，新增的直管公房由市房管局统一发放租赁证后，再划归各区房管部门负责经租管理。国有直管公房是计划经济的产物，以低租金福利制为基本特征。国有直管公房曾在我国经济、社会、生活领域扮演过重要角色，发挥了重要作用。随着社会主义市场经济体制的建立和不断完善，公房管理出现了诸多难题，问题比较突出，主要表现为：一是直管公房管理现状堪忧，二是租赁收入呈逐年下降趋势，三是以租养不起房的困难开始凸显，四是直管公房租赁制度落后，导致私下转租、转让、买卖等违法现象的存在。因此，加快国有直管公房市场化步伐就显得十分必要。

推进国有直管公房市场化的基本构想是：

(一)明确指导思想，转变经营理念。

首先要从思想上转变经营理念和经营思路，明确指导思想。国有直管公房市场化的指导思想和原则是：以党的十七大精神和科学发展观为指导，转变经营理念和思路，坚持以市场为导向、以制度为保障、以服务为手段、以效益为目的的原则，稳步推进国有直管公房管理市场化。要加强服务意识，视租户为朋友，想租户之所想，急租户之所急，解租户之所难。要在租金缴交方式和维修服务上实行大胆的改革和创新，通过热情周到的服务，达到管理单位和租户都满意的双赢效果。

(二)加大公房租金改革力度，推进公房租金市场化。

实现公房租金市场化是国有直管公房市场化的核心。在市场经济体制下，国有直管公房(除廉租房外)本质上就是商品性质，因此，其租金标准应顺应价值规律的要求，由市场来决定。具体构想是：一是大幅提高住宅租金标准。根据杭州市的实际情况，国有直管公房的租金标准可分两步达到市场租金水平。据调查测算，城区目前住宅的市场平均月租金每平方米为20元左右，国有直管公房住宅租金标准第一步由现行的月租金每平方米基准价3.24元提高到每平方米10元(据了解，在杭部队对租住部队营房的转业干部，已按每平方米10元收取房租)。第二步国有直管公房租金标准完全与市场接轨，实现真正的市场化。在具体实施过程中，对原租户可分两步进行，对腾空房的新租户和新建房的租户，其租金标准要按照市场化要求一步到位。二是国有直管公房非住宅租金标准完全市场化。国有直管公房非住宅实行全面公开招租，以市场价为基准，实行协议租金。对那些地段好的旺铺，条件成熟的可实行公开拍租，通过竞价来获取租赁权。

(三)实施国有直管公房维修的市场化和加快危旧房屋的改造。

做好国有直管公房的维修养护工作，是确保居住安全、达到保值增值的基本要求。经管单位每年都要视房屋情况制定年度大中小维修计划，对具体维修项目的实施则采取社会化、市场化方式来进行，只有通过专业的、市场的竞争，才能做到花较少的钱办较多的事。同时，针对当前危旧房较多的状况，加快对危旧房屋实施改造。加快危旧房屋的改造既能提高公房完好率，确保居住使用的安全，又能实现盘活资产的目的。在当前情况下，国有直管公房的危房改造完全由财政拿钱解危是不现实的。因此，对那些具有一定开发价值的危房，可通过市场来进行开发建设;对那些没有多少开发价值的危房，则实施拆除，原住户通过多种形式进行妥善安置。

(四)理顺各种关系，加快直管公房部门改制。

直管公房目前的管理体制和管理模式已不适应当前市场经济体制的要求，只有推进改革才有出路，才能改变当前租金减少、维修资金短缺、管理困难的局面。加快推进改革力度，明确管理主体和责任，理顺各种关系。对直管公房的管理应引入市场化运作的管理模式和机制，走市场化运作的道路，改变目前以租养房又养不起房的现状。对直管公房的租金应根据不同承租人的情况，制定不同的标准，区别对待。对已享受福利分房并已达到标准的承租人，应按市场价定租，防止公共资源的不合理使用。同时，对承租人承租的直管公房，凡符合房改房购买条件，本人有购买意愿的，应放宽政策鼓励个人购买。为了更好地对房屋进行管理，建议将非成套的直管公房也列入公房的出售范围。大力宣传公房出售的相关优惠政策，通过公房出售，盘活存量资产，积累基金。强化房产管理，提高直管公房的使用效益，使政府性资产得到保值增值。

(五)完善管理机制，加大直管公房监管力度。

一是建立健全直管公房的管理机制和各项制度。根据直管公房的现实情况，要从根本上解决问题，必须建立起诸如直管公房退出、拆迁补偿、出售、经营管理、处罚等长效的良性管理机制，以便彻底消除直管公房管理上存在的种种弊端。如：对已参加房改或购买经济适应房，且达到应享受面积标准或其他不符合租用直管公房条件的，应从制度上明确规定退出直管公房。对贫困家庭在给予优惠政策的情况下仍买不起房子的住户，以廉租房的形式解决这部分人员的住房困难。二是明确租赁期限。直管公房不能无限期的租用，租赁到期房管部门有权收回。如果租赁期满仍需租用的，应重新办理租赁手续。三是加强对直管公房的监管力度。针对欠租的承租户，房管部门在上门催缴、耐心劝说及发放催缴通知书均无效的情况下，应运用法律手段向法院起诉解决。针对擅自转租行为相对隐蔽，取证难度较大等特点，一方面要组织房政监督员和房管人员定期巡查直管公房;另一方面积极鼓励群众举报转租行为，一旦发现承租人擅自转租、转让、违规买卖直管公房等行为的，应给予处罚并收回承租权。

(六)开展思想宣传，强化公房管理责任意识。

推进国有直管公房市场化是必然趋势，也是国有直管公房经营管理单位生存与发展的必由之路。它涉及到千家万户的切身利益，是一次利益的大调整。因此，房产经管部门要彻底转变思想观念，增强公房管理责任意识，充分认识国有直管公房市场化的必要性和紧迫性，开展多种形式的思想宣传活动，讲清道理。同时在经营方式和服务手段上，要突出以人为本的服务意识和理念，提高市场化管理水平。增强责任意识，提高工作人员的自身素质，高标准严要求，多为住户着想，细致做好工作，以取得广大租户的理解和支持，顺利推进国有直管公房的市场化。