自营超市拆迁能否适用商业用地补偿标准

家住山东潍坊的谢某在村口的自家临街宅基地上经营一家小超市已近20年，且办理了营业执照，这么多年来超市虽小但收入稳定足以维持一家人的日常开销。去年年末，谢某接到通知说其经营超市的房屋位于316国道建设的拆迁范围内，拆迁方提出按照住宅给予拆迁补偿，而谢某则主张拆迁房屋为商业用房，两方由此产生纠纷。

众所周知，在国有土地上的沿街用房基本都是正规的商服用房，产生的争议很少，但在集体土地上的沿街用房往往是情况复杂难以处理，具体说来其可以分为以下几种形态：

（1）有集体建设用地使用权证，当中注明的用途性质为住宅，但实际用于生产经营的用房；

（2）客观现实自然形成，即本身不是沿街用房，但房屋前面修路，房屋可做经营之用，随着时间推移自然形成的用房；

（3）村乡镇统一规划的用房，例如乡镇划分此地为超市一条街或者建材一条街等，即本身经过乡、村的统一规划，但是未取得相关部门的建筑以及土地审批手续；

（4）自建宅基地，如农家乐饭庄、农家乐住宿等；

（5）集体企业改制，即之前是乡办或村办企业，被一次性买断的这种商铺用房。

在拆迁补偿中，沿街商业用房的补偿标准比住宅要高几倍甚至十几倍，此时被拆迁一方往往主张按照商业用房补偿，而拆迁一方则主张房产证是住宅用地、宅基地，要按照住宅标准补偿，从而产生很大争议，双方无法达成一致。根据我国法律的相关规定，必须持有商业用地的准入手续，也就是向相关部门申请审批的相关文件，之后建筑房屋也取得了商业用房的房屋所有权手续，这些手续皆齐全才能得到相应的商业用房拆迁补偿。但实践操作往往和理论有一定的差距，不能完全吻合，若是集体土地上的沿街房屋符合以下特征，则被拆迁人可以向拆迁方主张于己有利的补偿标准：

第一，具有沿街性和商业位置优势，满足商业用地的价值取向；

第二，取得法律所允许的相关经营手续，如营业执照、税务登记证等；

第三，具有持续稳定的经营行为，也就是满足常识所认定的商业用地的形态；

第四，不能属于临时搭建、严重违章建筑，

根据我国《城乡规划法》的相关规定08年以后建设且未取得相关手续的房屋属于违章建筑。

由此可见，上述案例中谢某在自家宅基地上所经营的小超市符合一定标准，可以在谈判中向拆迁方主张适用商业用地的补偿标准。

国有土地上房屋征收与补偿条例释义（一至十五条）第八条