正文：

济南买房注意事项

理性济南进入宜居时代??2006年济南房地产市场发展趋势分析

2005是政策调整和市场趋于理性的一年，面对快速发展的房地产市场政府、开发商、消费者不管是在意识上还是行动上都没有完全准备好。但是国八条等国家宏观政策的出台后，房价涨幅趋于回落，政府调控初见成效，如今面对越来越理性的房地产供需市场，供需市场的各个环节在调整后主要的发展方向和趋势是什么呢？特别是在国内相对比较稳定的济南房地产市场，新房地产形势的最大特点是什么呢？

大家都知道在城市建设和投入上济南的欠帐比较大，在省政府“突破济南”的政策指导下，济南的经济得到了快速的发展，城市面貌也焕然一新，随着经十路、经一路改造、新国际机场启用、解放路改造、背街小巷改造等城市基础设施的改善，城市的形象也在不断提升，天下第一会糖酒会、世界友好城市大会、全运会等在影响力巨大的品牌大会纷纷落户济南，同时也促进了济南的发展，大明湖要改造、县西巷要建济南的新天地、舜井街要更新、奥体中心要建、植物园要修济南新酒吧街、趵突泉要打造老济南茶文化街……城市未来令人期待，济南的城市发展进入黄金时代。

对于地产开发来说，在《济南市城市总体规划（2005-2020）》报请国务院审批的同时，济南全面启动七大分区51个片区的控制性规划的编制，新的规划必定促进城市房地产开发进入又一个大发展期。以中国北方最大地产项目300余万米的领秀城为代表，济南成为中国房地产开发一个最活跃最安全的城市，顺驰、阳光100、三联、天泰、普利、海信地产、新世界、万达、鲁能等国内一线房地产品牌已经抢先登陆济南，济南将进入好房子时代。

竞争的结果是产品的性价比提高，调控的最终结果也是如此，调控缩短了市场在无序竞争中时间，将市场发展进程提速。因为房子这种商品太特殊，我们必须重视。中国房地产协会秘书长顾云昌认为中央的宏观调控，以及施行的房地产新政，实际上给房地产分派了两大任务。第一是营造一个健康的楼市，使更多的人买得起，住得起相应的房子，也就是要易居。第二就是如何来贯彻好国家科学发展观的方针，如何兴建绿色GDP，给更多的人创造宜居的环境。我认为有道理，政府调控不是目的只是手段，目的是什么呢，政府希望给消费者和开发商一个明确的方向，这个方向就是开发商要盖好房子，消费者要买好房子，从A级住宅到节能省地住宅再到政府工作报告中的“环境均好性”，政府在给大家导入新标准，这个新标准其实就是宜居。

什么是宜居呢，简单说“适宜居住”，从哲学的角度将讲宜居要注意“因地而异、因时而异、因人而异”，是一种变的哲学，这种变的哲学可以说是与现代定单营销的理论不谋而合，市场需要什么我们就要提供什么，这是一个再朴素不过的道理了。宜居是消费者心中的一杆秤，宜谁的居是关键所在，宜居是市场需求决定生产方向的最佳诠释。

目标找到了营销就解决了一半，问题找到了天也就要快亮了。如何做宜居住宅，那我们就要分析什么是消费者认为适宜的住宅呢？一个好的宜居的社区，我们普通的理解体现在方便、舒适、健康、安全。宜居的初级阶段，居民希望所住的小区出行方便，购物方便，有便利的交通，有到位的社会配套设施。达到方便概念以后，宜居的标准就上升到舒适和健康这一层次，同时房地产既要舒适健康，又要节约资源。在济南首个提出宜居住宅的天勤置业认为宜居的最高标准是人与自然的和谐，人和自然的和谐更多地体现在绿色建筑方面，同时还体现在人和人之间的和谐。适合人居住，不仅是要与自然界友好，更需要人与人之间和谐。我们的社区，除了一个健康、舒适的环境外，还要营造一个人们之间相互和谐，友好的环境，这才是城市能否宜居的重要条件，也是宜居的最高标准。《未来城》一书的作者特拉菲尔在谈到未来“适宜居住”的多项指标时，列出了“宽阔的空间、高品质的公立学校和广阔的绿地”

以及有品味的文化设施和活动，文化反映了人们的心境。房子是给人住的，所以房子必须“以人为本”，道理又是简单不过了。

越来越多的开发企业认识到现在的消费者更会买房子了，其实理性消费是个趋势，我们要尊重消费者，尊重市场，这也是尊重自己。消费者认为只要适宜的就是最好的，有关资料显示消费者在选房时有如下几个方面的新趋势，一个务实的购房者首先是房子的主人，而不要成为房子的奴隶。一是不仅看住宅硬性指标还注重社区的软环境，二是不仅看每平米的单价还注重套总价的合理，第三不仅为现在的考虑更顾虑一次性投资的长期效益率。当然在济南我们欣喜的看到市场不断的涌现有符合宜居标准社区了，“告别空调暖气”的太阳树、“宜居样板”京鲁山庄、“每家一棵树”的金色阳光花园……这只是开始，一个好房子时代的开始，一个宜居时代的来临！

济南买房注意事项济南买房注意事项

一、房地产企业融资现状

1、房企不断增加的融资规模

由于房地产行业的特殊性，决定了房地产企业需要投资大量的资金支持企业发展。巨大的投资规模，加上投资周期较长，回收资金速度较慢，适度的引入负债资金支持，是企业可持续发展的必然选择。根据中国统计局官方网站显示，全国房地产企业近5年(2009～2013)年度完成投资额分别为25839.3、33065.5、44405.34、52036.26、63919.25亿元，年均增产率平均为25.6%。庞大投资规模下的房地产企业的资产负债率，也远远超过了理想状态下“适度负债”的范围，2007～2012年全国房地产行业资产负债率分别为：74.4%、72.3%、73.5%、74.5%、75.4%75.2%，这6年的平均资产负债率为74.22%。如此居高不下的资产负债率，以及不断增加的融资规模，一旦房地产企业经营状况恶化或者盈利能力下降，到期不能偿还本息，资金供应链的断裂，对企业来说可能是致命的。

2、房企相对单一的融资结构

根据中国统计局官网显示数据，本文把房地产企业近5年的资金来源用表1来表示，由表1可以看出房地产企业的融资方式还是相对比较传统，融资结构相对单一，仍以国内贷款和自筹资金为主。对外资、外商直接投资资金利用明显不足，这也与我国目前的政策有关，国内房地产行业还没有向境外资本开放。房产企业开发的产品为资本占用较大，非日常消费、消耗产品，商品房的销售一定程度和市场的景气、政府政策有关，一旦出现产品滞销、住房空置率高涨，房企的资金将被套住，企业的发展就会出现危机。

3、民间资本开始涉足

由于近年来房地产行业的走热，房产企业的创利能力也在不断增强，社会上不少资本，尤其是高风险资本，开始涉足房地产行业。中小房地产企业在外部融资方面明显能力不足，自身资本有限，银行也随着国家限购政策的实行，对中小房地产企业的放贷减弱。而做为管理混乱、却需高额利润回报的民间资本，却甘愿冒险投资房地产行业，所以民间资本的很大不部分正逐渐被房地产企业所吸纳。这首先是因为，房产企业为了能在房价仍处于高位阶段完成新一轮的房地产开发，急需大量资金支持；其次，目前国内虚拟资本市场不景气，通货膨胀持续不降，放到手头的钱可能贬值，而民间资本又缺乏专业的投资知识，投进资本市场又有可能血本无归；房产企业属于做实业投资企业，在可预见时间范围内大部分城市的房价也不会下降，房产企业又有房产作为抵押，在民间资本看来投资风险相对较低，所以民间资本对房地产投资有着特殊的偏好。