●依法查封或者经其它形式限制房地产权利的；

●共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

●权属有争议的；

●依照政府有关房改政策，按成本法购买的政府福利房、微利房等。

物业业主以房地产抵押向银行申请贷款时，银行一般要求业主提供物业价值评估报告书。这就需要业主选择合适的物业评估机构对自己拥有的物业作出公正的评估。一般来说，资信良好的物业评估机构应具备以下条件：

●有房地产主管部门颁发的《深圳市房地产中介服务机构资质证书》；

●有经验丰富的房地产评估专业人员（专业人员应是执有《深圳市房地产评估人员执业证书》者）；

●该机构在同行中有一定的知名度。

物业业主委托评估机构对其房地产进行评估时，应提交《房地产证》原件及复印件，并带领评估人员对物业进行现场勘查、记录，以便评估人员能及时、公正、客观、合理地评估物业价值。

一般来说，银行以物业评估价值扣除预计发生转让时应交各项费用、税收后的评估净值，再考虑贷款年限，还款付息风险等各项因素，按评估净值一定比例（大多为50％－60％）放款给业主。

根据深圳市有关规定，个人住宅抵押贷款评估收费一般为2000元。（评估价值低于人民币100万元）。

一、二手房交易注意事项包括哪些

1、要求卖方提供合法的产权证书正本，让业主给你看身份证原件、房产证原件，你留复印件。注意房产证上有几个人的署名，如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名。其次，看购房时的相关凭据，比如购房票据等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

2、让中介带你到房管局查询产权证的真实性，包括查房产的基本情况，抵押情况及查封情况，是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。

3、购买者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。

4、在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的较低保值价。

5、要求业主过户递资料完成才给50％房款，拿到受理回执，确定能拿到房产证才给全款；要求中介过户递资料完成才给50％中介费，到交完楼才给齐，或者与第三方签订协议。