商品房预售许可证过期了应当在该行政许可有效期届满三十日前向作出行政许可决定的行政机关提出申请。行政机关应当根据被许可人的申请，在该行政许可有效期届满前作出是否准予延续的决定；逾期未作决定的，视为准予延续。

商品房预售许可证颁证纠纷案

案情简介：

2003年5月6日，刘艳与湘潭高高新房地产开发股份有限公司（以下简称高新公司）签订商品房购销合同，2003年5月19日，湘潭市房产管理局（以下简称市房管局）向高新公司颁发了预许字（2003）第8号商品房预售许可证，2004年该商品房竣工交付使用。2006年底刘艳、肖红星发现发给他们的国土证的土地性质为国有划拨土地。刘艳、肖红星认为市房管局作为商品房预售行政许可的法定行政部门，违法向不具备条件（没有依法交付全部土地使用权出让金，没有取得土地使用权证书；没有取得建设工程规划许可证）的高新公司颁发商品房预售许可证，遂于2007年1月23日向湘潭市雨湖区人民法院提起行政诉讼，请求法院判令市房管局颁发的预许字（2003）第8号商品房预售许可证是违法行政，予以撤销，并由被告承担本案一切诉讼费用。刘艳、肖红星在诉状中列高新公司为第三人。

代理情况：

湖南湘晋律师事务所接受高新公司的委托，指派文波和陈优律师作为高新公司的代理人参加办案的诉讼活动。接受委托后，我们立即开展了证据收集工作，通过收集证据，我们发现：第一，该案所涉的商品房在立项时就被定性为经济适用房，按照国家有关规定，经济适用房的建设用地是国家无偿划拨的，建设成本中不包含土地出让金，刘艳、肖红星在购买该商品房时的价格也是低于当时的市场价的。第二，该商品房所在小区是高新公司与原湘纺资金启动筹备组合作开发的项目，原湘纺资金启动筹备组享有该商品房所在区域的土地使用权，也依法取得了该项目的建设工程规划许可证。第三，该商品房已于2004年4月竣工交付使用。第四，刘艳、肖红星与高新公司签订合同在前，市房管局颁发商品房预售许可证在后。

在认真分析案件证据材料的情况下，我们向法院提出了如下答辩和代理意见，并在法定期限内提交了所有证据材料：

一、刘艳、肖红星与高新公司签订合同在前，市房管局颁发商品房预售许可证在后，该颁发商品房预售许可证的具体行政行为对刘艳、肖红星与高新公司签订商品房购销合同之间的权利义务关系未造成影响，刘艳、肖红星不具备原告的主体资格。

二、退一步而言，即使刘艳、肖红星具备原告的主体资格，刘艳、肖红星的起诉也已经超过了法定的起诉期限，丧失了请求司法救济的权利，依法应予以驳回其起诉。

《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出，法律另有规定的除外。最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第四十一条规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。根据上述法律和司法解释的规定，行政机关在作出具体行政行为时未告知该具体行政行为的利害关系人诉权或起诉期限，且该具体行政行为的利害关系人又知道或应当知道该具体行政行为的内容的，其寻求司法救济的最长保护期限为从其知道或应当知道该具体行政行为内容之日起2年。具体到本案来看，原告刘艳、肖红星是2003年5月6日依据预许字（2003）第8号《商品房预售许可证》与湘潭高新房产公司签订了商品房买卖合同书（见行政起诉状），这说明原告刘艳、肖红星在签订商品房习卖合同时就已经知道了该具体行政行为的内容，因此，2003年5月6日即为原告刘艳、肖红星的起诉期限的计算起点，此期限至2005年5月5日即告终止，但是原告刘艳、肖红星直到2007年1月23日才向法院提起诉讼，显然已经超过了法定的起诉期限，丧失了请求司法救济的权利，故应依法驳回其起诉。

三、原告刘艳、肖红星的起诉无事实依据和法律依据。

1、根据湘潭市政府有关部门的批文，原告刘艳、肖红星购买的商品房的性质为经济适用房，而经济适用房也是商品房的一种，只不过是一种特殊的具有保障性质的政策性商品房。经济适用房的建设用地是国家无偿划拨的，因此，原告刘艳、肖红星取得的国土证是划拨土地证并不违法，湘潭市房产管理局和湘潭高新房产公司也就没有侵犯原告刘艳、肖红星的合法权益。

2、原告刘艳、肖红星起诉的另一理由是湘潭高新房产公司在申请《商品房预售许可证》时没有取得国有土地使用权证和建设工程规划许可证。但事实并非如此，其实早在2003年3月27日，原湘纺资金启动筹备组（该项目的合作开发方）就已经取得了该项目的建设工程规划许可证，且湘纺1998年就已经拥有了兴江花苑所在地的土地使用权，因此，原告刘艳、肖红星的这一理由根本不能成立。

3、原告刘艳、肖红星购买的商品房（经济适用房）是原湘纺资金启动筹备组根据省纺织集团的批复，与湘潭高新房产公司合作开发用于安置本单位职工的，由于是在划拨土地上开发的，建设成本中就不包括土地出让金，房价也是低于当时的市场价的，因此发给原告刘艳、肖红星的国土证是划拨土地证并无不当，对双方当事人也是公平的。原告刘艳、肖红星如需将国土证转为出让土地证，自行向政府补缴出让金即可。

四、本案所涉房屋已于2004年4月竣工验收交付使用，湘潭市房产管理局颁发的预许字（2003）第8号《商品房预售许可证》的期限已经届满，已不具有可撤销性。

故请求人民法院依法驳回刘艳、肖红星的起诉。

判决结果：

湘潭市雨湖区人民法院审理后，以刘艳、肖红星与高新公司签订合同在前，市房管局颁发商品房预售许可证在后，该颁发商品房预售许可证的具体行政行为对刘艳、肖红星与高新公司签订商品房购销合同之间的权利义务关系未造成影响，刘艳、肖红星系主体资格不服为由裁定驳回刘艳、肖红星的起诉。

一审判决后，刘艳、肖红星不服向湘潭市中级人民法院提起上诉，湘潭市中级人民法院审理后认为一审裁定适用法律正确，处理恰当，刘艳、肖红星的上诉理由不能成立，遂驳回上诉，维持原裁定。

《中华人民共和国行政许可法》第五十条

被许可人需要延续依法取得的行政许可的有效期的，应当在该行政许可有效期届满三十日前向作出行政许可决定的行政机关提出申请。但是，法律、法规、规章另有规定的，依照其规定。

行政机关应当根据被许可人的申请，在该行政许可有效期届满前作出是否准予延续的决定；逾期未作决定的，视为准予延续。