[观察一]土地市场回暖土地市场是房地产市场的先行指标，土地市场的活跃一方面反映开发商对未来房地产市场预期良好，一方面也反映了当前阶段地价为市场接受。今年1、2月份，上海总共只推出两幅住宅用地上市，总面积27公顷，这也是近12个月以来，上海住宅用地的供应低谷。然而，3月土地的供应量却出现了一定幅度的回升，上海公开拍卖的居住用地多达11幅，面积76公顷，是之前12个月供地总量平均值的2.5倍以上。经历一年多土地市场低迷后，上海土地市场出现回暖势头。进入4月份，上海土地市场最为业内关注的事件，也许是绿城中国将持有的昔日上海地王，作价12.302亿元，置换给香港九龙仓旗下的海港企业，嗅觉敏锐的港资地产商在此时接手这幅高价地块，这被业界看作是上海土地价格起跌回稳的信号。同样，近期金地集团通过挂牌方式以5.6亿元获取上海市青浦区徐泾镇3号地块项目，该地块在出让过程出现久违的竞争激烈场面。此外，一些去年流拍地块在最近的土地出让公告中再次亮相，这表明土地出让方对目前土地市场基本状况的认可。[观察二]开发商资金面缓解开发商资金普遍紧张的问题，在很长一段时间里一直困扰着国内开发企业。今年年初，在上海市场，一些资金缺口较大的房地产企业采取大幅降价措施回笼资金，也引发排队买楼现象重新出现。然而，受益于适度宽松的信贷环境及逐步向好的住宅市场预售状况，房地产行业从银行系统获得的信贷支持已有改善。统计数字显示，2009年一季度房地产开发企业开发贷款增速同比增长9%，结束了2008年以来逐季递减的下滑趋势，今年前三个月获得的信贷支持总量就相当于2008年全年资金总量的33%，发展商资金状况略有好转。伴随银行对开发企业银根放松，开发企业已经度过资金链最紧张的时期，在上海，房地产市场开发商封盘、提价现象再度出现。[观察三]成交量放大房价止跌今年2月份以来，上海新建商品房以及二手房交易量逐月持续回升，单日销售突破千套的情形时有发生，在此期间房价同比去年跌幅也呈现缩小趋势。尤其是最近两个月，甚者出现久违的房价环比上涨，这意味去年以来的房价持续下调的趋势已出现变化。国家发展改革委、国家统计局最新调查显示，今年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%，降幅比上月缩小0.2个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比3月份数字扩大0.2个百分点。其中上海新建住房、二手房价格环比3月份分别上涨0.1和0.5个百分点。网上房地产数据则更清晰地显示：4月份上海市住宅成交165.97万平方米，环比上升23.52%，同比则为2008年4月成交量的2倍，为2009年以来的成交最高峰，超过2007年成交面积145万平方米的月平均水平。从供需水平看，当月全市住宅供应面积91.61万平方米，环比下降15.5%，同比则增长21.83%，供需比1：1.81，整体呈现出供不应求的状态，这也是2009年初至今的整体态势。在市场持续供不应求的状态下，多数开发商结束了伴随2008年一整年的打折促销。DTZ戴德梁行研究报告也显示，全国来看，今年一季度个人按揭贷款总额达到984亿元，同比增长13.2%，是2008年二季度以来首次实现正增长，此项指标逐季下降的趋势也得到扭转；一季度全国商品住宅销售面积高达1.03亿平方米，同比增长8.7%，成交规模超出2006年-2008年同期平均水平的12.6%。这些数据都表明购房者信心正逐步建立。[观察四]消化存量周期为仅3个月上海作为国内最重要的城市之一，其楼市历来都是业界关注的焦点，其中空置率、空置面积是用来判断市场是否处于良性的指标之一，空置率过高表明开发过剩，反之则供应量不足。易居研究院综合研究部提供的数据显示：从上海市商品房与商品住宅空置率走势来看，在经历了1999年以来6年较大幅度下降后，上海市商品房与商品住宅空置率从2005年止降趋升，其中2008年增幅较大；具体而言，2004年空置率为1997年至2008年间的历史低点，上海市商品房与商品住宅空置率分别为4.5%、1.83%；截至2008年底，上海商品房与商品住宅空置率放大至12.0%与6.92%，但分别低于12年来16.00%和12.27%的平均水平。调查还显示，截至2008年，我国商品房与商品住宅空置面积消化周期分别为3.17个月和1.95个月，相当于2005年水平，根据历史水平，商品住宅空置面积消化周期只要不超过5个月，基本上可算作合理。截至2008年年底，上海商品住宅空置面积约为545.7万平方米，空置面积消化周期为3个月。因此，上海市场消化空置商品住宅的压力并不大。