出租人将已出租的房屋设定抵押后,将会成为抵押权实现的一种负担。一方面,在债务履行期届满而债务人无力还债时,如果抵押人与抵押权人达成协议,债权人以折价方式实现抵押权,则承租人可以通过行使优先购买权阻止抵押权人获得房屋所有权,如果承租人不行使优先购买权,那么,根据“买卖不破租赁”的规则,抵押权人不能解除原租赁关系,将房屋用作他用。另一方面,在债务履行期届满债务人无力还债时,如果债务人将房屋变卖或者拍卖,按照“买卖不破租赁”的规则,在房屋交易完成后,租赁关系将继续存在,这必然会降低抵押物的交换价值,从而降低对抵押权的保障。正是因为租赁权对抵押权的实现造成了妨碍,因此,抵押人将已经出租的财产设定抵押时,应对抵押权人负告知的义务。如未告知抵押权人而给抵押权人造成损害,抵押人应负赔偿责任。以上是对于抵押纠纷的处理。
房屋抵押纠纷
房屋抵押与房屋租赁一样,依法应办理抵押登记手续。在审理案件的过程中,比较常见的矛盾发生于“先已预售,后又抵押”或“先已抵押,后又预售、转售”的情况。一般认为如果抵押已办理了他项权利登记而预售未办预售登记,买受方没有支付大部分房款未入住等情况,应保护抵押权人的权利,认定抵押合同有效;如果抵押已办理了他项权利登记,但是预购方已基本付清房款入住、或购房者众多、房屋已被多次转售且也基本付清房款的,应认定买卖合同的有效性。因为作为购房者来说,在审查房屋的实际状况方面是处于被动的位置,其没有合理审查实物状况的能力和责任,且如认定合同无效,在返还财产上也难以执行,所以在这种情况下,应着重保护购房者的利益,而且这种做法与前述维护社会稳定的原则是一致的。
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抵押,主要指的是抵押人和债权人通过书面的形式签订有关的约定,不转移抵押财产的占有,将抵押的财产作为债权的担保。当债务人拒绝履行或者没有能力履行债务时,债权人有权按照法律的相关规定,将抵押的财产进行折价变卖、或者拍卖,所得的价款优先进行受偿。... 更多>
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