提要：中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低对比鲜明，一旦严格征收，对很多地产商的现金周转影响重大。

中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低对比鲜明，一旦严格征收，对很多地产商的现金周转影响重大

一场围绕着土地增值税的清算风暴即将袭来。

近期，国家税务总局先后颁布了两个《关于加强土地增值税征管工作的通知》，6月4日颁布的文件再次强调要全面推进土地增值税清算，尤其要对定价过高、涨幅过快的项目重点抽查，要求各地在6月底前将清算工作计划和重点清算项目名单上报国家税务总局。

此外，为改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况，通知要求研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。规定了东部、中部和东北地区、西部省份的预征税率不得低于2%、1.5%和1%。据悉，目前太原、南京等二三线城市的预征税率只有0.5%，北京、上海只有1%，这意味着预征的土地增值税将上调。

在此之前的5月26日，国家税务总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(下称220号文)，要求各地加强土地增值税的清算工作，并在技术操作层面予以明确。

国税总局连发追缴令的目的，在于配合“国十条”地产调控，打击捂盘和惜售。不过，作为一贯执行难、经验少的税种，市场普遍持观望态度。

土地增值税向来是房地产宏观调控的一根“松紧带”。1993年底，国家颁布了《土地增值税暂行条例》，但一直征收不力，清算比例极低。自2002年以后，随着房地产市场价格的几波上涨，国家多次出台文件，要求严格查收土地增值税。2006年末国税总局颁布了“187号文”，并于次年掀起了清查土地增值税的全国性风暴，但随后因金融危机影响不了了之。

作为税率较高的税种，土地增值税征收的“松紧”程度将对房地产商的盈利水平产生截然不同的效果，如严格征收，地产商的实际缴税额和计提拨备都将大幅增加。相关分析显示，这一税负相当于销售收入的6%，对房地产公司的净利润影响达20%以上。

一位熟悉地产商资金运作的中介机构人士直言，地产商有很多方法迟交、少交甚至不交土地增值税，现在上市公司为土地增值税进行的拨备经常都“趴在账上”，一旦真的严格征收，对很多开发商现金周转都会发生影响。

征收“松紧带”

土地增值税实行四级累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;超过部分最高税率可达60%。目前大型房地产公司的毛利一般在30%-40%左右，一般按照30%的税率来征收。从国际上横向比较，中国的土地增值税给开发商带来的税负偏高，几乎相当于再征收一次所得税，也因此，对这一税种一直不乏争议。