法律风险一：若出售房屋系出卖人与他人共有，房屋的出卖人在出卖房屋时未经其他共有人同意，擅自将房屋出卖系无权处分房产，则所签订的房屋买卖合同无效，一旦其他所有人不愿意出售房屋，买受人购买房屋的目的无法实现。防范建议：第一，要求出卖人提供购房合同或者不动产权登记证，并与出卖人的身份证核对是否一致；第二，如果出卖人已婚且房屋系夫妻共同财产，购房合同和不动产权登记证未显示另一方的名字，务必要求另一方在房屋买卖合同上签字；第三，存在其他共有人则也须在房屋买卖合同签字；第四，要求出卖人出具委托代理手续。法律风险二：一旦出售的房屋存在抵押或者司法查封的情况，房屋可能无法过户，我国不动产物权实行登记主义的原则，若购买的房屋不能办理过户就无法取得房屋的所有权。防范建议：第一，在签订合同之前，买卖双方去不动产权登记中心查询房屋的权属信息，以确保房屋不存在抵押、查封的情况；第二，若房屋存在查封且不知晓出卖人还款能力时，不建议盲目购买。法律风险三：房屋处于出租状态的话，根据“买卖不破租赁”的规定，房屋可能无法交付使用；并且承租人对出售的房屋在同等条件下有优先购买权，购买房屋后若承租人主张优先购买权则会引发纠纷。防范建议：第一，实地访问房屋的承租人，出租合同的期限及租金支付的情况；第二，要求出卖人提供房屋租赁合同予以核实；第三，在出卖人的配合下要求承租人出具放弃优先购买权的承诺书。法律风险四：房龄涉及可以使用的年限、贷款的年限以及纳税的多少。房屋的性质关系到买卖合同效力和房屋的价款：1、农民在宅基地上建设的房屋称为小产权房，非本集体村民不能购买；2、经济适用房在五年内不能买卖，五年后在缴纳土地出让金后方可交易。防范建议：在购买房屋之前了解房龄及房屋性质。

二手房交易如何防范风险

1、确认房主：核实真实身份。签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。购房者可以委托专业律师验证卖方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对交易行为进行制约。

2、确定房屋是否有历史遗留问题。如欠费或相应协议，这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于房屋交付中的重要条款；交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用，时间的明确是清晰划分责任的关键。

如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，也都应在合同中明确写明。

3、明确付款方式。购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。

买卖双方的规避风险意识形成了卖方不愿先过户，买方不愿先付款的交易现状，在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，为此买方有权利知道房产的过户时间。

4、约定支付违约金的时间。这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。

为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。实践中，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入卖方在实际交房之日起多少日内向买方支付违约金这样的条款，以确保合同条款的最终落实。

《中华人民共和国民法典》

第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第二百二十条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。