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作者：冯淼发布时间：2010-04-2009:17:57

近日，房山法院窦店法庭对该庭今年第一季度受理的二手房屋买卖合同纠纷案件进行了调研，发现该类案件主要有以下特点：

一是受房屋价格持续上涨的影响，卖方违约的案件激增。卖方为了追求利益最大化，拒绝继续履行已经签订的房屋买卖合同，从而导致二手房买卖纠纷大量涌现。

二是原告诉讼请求呈现明显类型化。一是第三人为原告，以房屋属于家庭共有财产，出卖未经其同意为由，请求确认房屋买卖合同无效。二是以买方为原告，以卖方违反约定未按期履行合同为由，请求解除合同并要求卖方双倍返还定金，或者请求卖方继续履行合同。

三是“黑白合同”大量存在，加大法院审理难度。买卖双方为了规避相关法律，常常签订两份合同，对房屋价款作出不一致的约定，即俗称的“黑白合同”，其中还有很多“黑合同”是采取口头形式，取证更为困难，进一步加大了法院的审理难度。

四是买卖合同常与居间合同相重叠，中介机构作为第二被告一起被诉的情况较多。由于买卖双方多是通过中介机构认识，并签订买卖合同，并由中介机构负责办理相关手续，因此往往导致相关中介机构被卷入大量二手房买卖纠纷案件中，法律关系更为复杂。

五是绝大部分涉案房屋都设有抵押权，由此引发纠纷居多。卖方在原来购买房屋时，大多通过银行或者担保公司进行贷款并在购买的房屋上设定抵押权。因此，对该类二手房进行买卖时，九成以上的合同中都约定了买方先行支付一部分现金，由卖方使用该笔款项向银行办理解押，随后再办理房屋过户手续。而实践中，在相关手续办理过程中极易出现纠纷。

六是买卖双方分歧较大，难于调解。出于利益驱动，该类案件当事人双方分歧较大，一方坚决要求交房，另一方极力主张解除合同，使得调解工作相当困难，双方达成调解协议的比例较小。

针对该类案件上述特点，该庭提出以下审理措施：

一是增强大局观念，坚持司法为民和服务大局。摒弃只追求法律效果而不顾经济效果和社会效果的做法，处理好依法办案和维护社会稳定的关系，保障房地产市场健康稳定发展。

二是加强学习，统一办案标准，提高审判质量。审判人员应当加强相关业务知识的学习，定期开展业务研讨会，就该类型案件各种情形下的程序和实体问题进行沟通和讨论，统一审判标准，并对审理结果进行总结，积累经验。

三是加强法制宣传，普及有关房屋买卖的法律知识。通过利用典型案件解析、法律问题诠释、公布裁判文书等方式，向人民群众宣传相关法律知识，提高买卖双方的法律意识，特别是契约意识。同时，大力宣扬诚实信用的法律原则，形成良好的社会风气。

四是加强与相关部门及行业协会的协作。针对案件中涉及的避税行为及中介机构的违法行为，积极通过司法建议的形式，助推房地产交易市场的管理，营造诚信有序、透明健康的市场环境和交易秩序。

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