买期房交定金后流程。如下:1、买期房交定金,属于认购意向确定的行为,交了定金以后,应当正式签订购房合同;购房合同签订后,应当进行备案;2、签订购房合同后,按照购房合同协议的价格,进行首付或全款支付;3、携带首付款发票,或者全额发票,到房产登记中心办理房产登记,领取房产证。
买的期房可以卖吗
由于不动产买卖的特殊性,《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定:“下列房地产,不能转让:(六)、未依法登记取得权属证书的”,但该条限定的是已竣工交付使用的不动产,并未涉及期房。
《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题,由国务院另行规定”。但是国务院至今没有作出规定,建设部的《商品房销售管理办法》对此也没有规定。
从目前的实践来看,期房是可以转让的,也就是说,是可以买卖的,但是必须要符合法定的条件并且履行法定的程序。具体到各个地区又是不同的。以下是北京地区期房买卖的一些规定:
《北京市城市房地产转让管理办法》对期房转让问题作出了明确规定。该《办法》第四十四条规定,预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的,按照下列规定办理:
(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;
(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的,预购人与受让人应当签订书面合同,并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。
从法律的角度分析上述规定可以看出,期房的转让不是房屋的转让,而是预购合同的转让,北京市的《办法》明确了与购房转让的合法性,同时对转让程序进行了规定。
1、具备权益转让条件
根据《办法》规定,预购房转让必须有预购人与房地产开发企业签订了商品房预售合同,并在房地产管理机关进行预售登记后就可以进行转让。在此,虽未对预售认购协议签订后的转让作出禁止性规定,但实际上排除了签订认购协议就转让期房的合法性。
2、征得开发商同意
根据《办法》规定,预购人未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人无须征得房地产开发企业的同意,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。这一规定符合《民法典》关于合同转让的规定。
3、转让合同与登记
《办法》规定,转让与售房的应当签订书面合同,并在合同签订后15日内进行预售变更登记。
4、权益转让的法律后果
根据《民法典》的规定,合同转让后,受让人取得合同当事人的权利。预购房转让后,受让人取得原商品房预售合同约定的预购人(房屋买受人)的一切权力。
5、转让价格
《办法》对转让价格没有作出规定,《民法典》对期房转让的价格也没有作规定。所以,对于期房转让的价格可以由当事人自行约定。
《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
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